【刑事が解説】悪徳ワンルームマンション投資詐欺を見破るコツ4選

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ももこ刑事

ワンルームマンション投資は詐欺まがいが多いらしいですが、見破るポイントはありますか?

新築ワンルームマンション投資』は、ほぼ悪質な詐欺まがいの投資話です。

中古のワンルームマンション投資も、良い物件は、向こうから歩いては来ません。

目の前の投資話が、詐欺的かどうかを見破るコツがあるので、一緒に勉強しましょう!

もーやん

筆者の刑事としての長い経験から、実際に騙された案件を元に、詐欺を見破るコツを解説します!

 

刑法上の「詐欺罪」には該当しなくても、「詐欺まがいのお誘い」のケースがあります。

悪徳な不動産業者が、刑法上の詐欺罪を構成しないように、巧みに仕掛けているからです。

詐欺的な投資話を見破るコツ
  • 「新築ワンルームマンション投資」は90%以上が詐欺的だと思え!
  •  5つのセールストークがあれば、詐欺を疑え!
  • 表面利回りに騙され(粗利益)利益率が高いと見せかけられるゾ!
  •  物件の市場調査をせよ!

最終的に、詐欺かどうかを見破るには「②5つのセールストークの有無」でわかります。

ただし確実に詐欺を見極めるためには、「④物件の市場調査」をするのが一番確実です。

例えば今、100万円の壺の投資話があるとすれば、壺の価値を複数の古物商に見てもらうのが確実な方法です。

  • 今後、100万円以上に価値があがる➡良い投資話
  • 100万円が妥当な金額➡投資話としてはイマイチ
  • せいぜい80万円➡詐欺まがいの投資話
    相手は20万円も儲かる
  • 3万円の価値しかない➡完全に詐欺罪

その物件の市場価値を、複数の業者に客観的に評価してもらえば、目の前にある投資話が詐欺的だと気付けます。

すでにワンルームマンション買ってしまってたあなたは、まずマンションがいくらで売れるのか、複数の公平な目で知ることが大切です。

まずは現状価格を認識するために、一括で無料査定してみることから始めましょう!

 

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もーやん

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目次

詐欺的な投資話を見破る4つのコツ:新築ワンルームマンション投資はやめとけ!

目の前の投資話が詐欺まがいかどうかを見極めるコツは4つ

最終的には「④ 物件の市場調査」が確実な方法ですが、その前に見極めるコツを理解しましょう!

詐欺的な投資話を見極める4つのコツ
  • 「新築ワンルームマンション投資」は90%以上が詐欺的だと思え
  •  5つのセールストークがあれば、詐欺を疑え
  • 表面利回りに騙される(粗利益)利益率が高いと見せかけられる
  •  物件の市場調査をする

①「新築ワンルームマンション投資」は99%が詐欺的だと思え 

不動産屋さんは「不動産を安く仕入れて高く売る」という商売です。物件価格に上乗せして売るのが当たり前です。

  • 1棟ハイツ・マンション投資
  • 一戸建て住宅投資
  • ワンルームマンション投資

のうち、不動産投資家が、実際に収益を上げているのは、1と2です。ワンルームマンション投資は、不動産投資家でも収益を上げるのは困難だと言われています。

特に、新築ワンルームマンション投資は、プロが手を出さない投資話です。

「1棟を建設して、区分(部屋)ごとに売却する」という構造上、家賃収入が見込めるほど、安く売ることは極めて困難です。

つまり、シロウトが「ワンルームマンション投資」で、収益を出す(儲ける)のは不可能と思ってください。

②5つのセールストークがあれば、詐欺を疑え 

悪徳詐欺的業者のセールストークの代表的なものが、この5つ。

  • 元手なしでも投資OK
  • 毎月プラス収支を維持できる
  • 空室リスクを補填する
  • 税金対策(節税)になる
  • 将来は資産(年金がわり)になる

こんな5つのセールストークがあるということは、どうにかして、投資物件を売ろうという魂胆があるということです。

1つでもあれば、詐欺的商法であると疑うべきです。1つあれば、他の項目についても説明を求めれば、同じ説明をするはずです。

悪徳業者のセールストークについて、詳しくは、こちらの記事を参考にしてください。

③表面利回りに騙される(粗利益)利益率が高いと見せかけられる 

収益プランの計算表を示すはずですが、この計算が、ずさんで甘い。家賃相場などは、スーモやアットホームなど、web上で簡単に調べることができます

経費の計算も、しっかりとしなければなりません。

主な諸経費の例
  • 契約時手数料
  • 固定資産税
  • 火災保険料
  • 管理委託費用
  • 客付け時の仲介手数料・広告宣伝費
  • 入れ替え時の改装費用
  • 将来の修繕費用

こういった経費を盛り込んで計算しないと、本当に毎月利益が見込めるかどうかはわかりません。是非、シビアに計算してください。ほとんどのケースは、マイナス収支に転じることになります。

この様な計算が面倒な方は、不動産投資はおやめになるべきです。

④物件の市場調査をする 

見込み家賃の相場をweb上で調べるのと並行して、近くのマンションが、いくらで売買されているのかを調査しましょう。

  • 物件の場所
  • 間取り
  • 専有面積など

から、ある程度の相場を知ることが大切です。

近くの、別の不動産屋さんに、「この物件は安いですか?高いですか?」と聞いてみるのも、ひとつの手です。きっと「高い」と答えてくれます

 

自分で市場調査をするのが面倒な方は、とりあえず複数見積りを依頼するのが手っ取り早いです。

マンションの市場価値がどれくらいなのか、複数の公平な目で知ることが大切です。

 

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騙されない対策3ステップ

今後、ダマされないようにするための3ステップです。

不動産投資を真剣にやりたい人は、次のステップで不動産投資家を目指しましょう!

  • ①知識を得る
  • ②物件の市場調査をする
  • ③中古不動産投資で経験を積む

①知識を得る 

勉強をして知識を得ることが、騙されないための最大の防御です。手っ取り早く知識を得るには、本を読むことです。本は、著者が体験・経験・蓄積したノウハウの結晶であり宝です。

とは言え、難しい本を読まなくても、自分で「面白そう」と思う本を読めば、知識を得ることができます。中には、偏りのある本もあるので、1冊だけで満足せず、複数の本を読むことが大切です。

 

でも「選べないよ~」と言う方、筆者が初心者のころに読んだ中で、わかりやすいかった本はこちらです。

 

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これらの本でしたら、結構な知識を得ることができます。

不動産投資をする、しないに関わらず、本を読んでみることは、すごく勉強になります。

2.物件の市場調査をする~相場を知る

物件の不動産価値~相場を知ることが大切です。極端に言うと、不動産屋さんが変な会社でも、相場より安く買えるのであれば、損はしません。相場を知らずに高く売りつけられることが多いんです。

相場の感覚は、短期間で勉強して身につくものではありませんが、ある程度の基準となる価格は、調べればすぐにわかります。

web上で、

  • スーモ
  • アットホーム
  • ホームズ

などのサイトがたくさんあります。

  • その辺りの賃貸マンションが、いくらで貸しに出されているのか
  • その辺りの新築マンションが、いくらで売りに出されているのか

の両方を調べる必要があります。

悪徳業者は、

  • 想定されている家賃収入と比較して、賃貸マンションの家賃相場が低い
  • 販売価格から考えて、新築マンションの価格相場が低い

ことが、良く分かります。

3.まずは中古不動産投資で経験を積む 

知識も経験もない公務員・会社員が、不動産投資をすると、失敗します。成功している人は、中古不動産投資で経験を積んでいます。まずは、中古戸建て住宅から始めてみるのが良いです。

投資額が大きいので、失敗すると笑いでは済みません。人生設計が大きく変わることになります。不動産屋さんや銀行の言葉を鵜呑みにせず、自分の知識で判断できるまでは、投資するべきではありません。

すでに買ってしまったあなたへ・・・対処法

この記事を読む前に、すでに買ってしまったあなた。

まずは早く眼を覚ますことが大切です。

なぜ早く売却した方がいいのか?

投資用の新築ワンルームマンション1室を買ってしまった人は、早く売却しないと、どんどん損が膨らみます。

早く売却した方が良い理由とは?
  1. 年々、マンションの価値が下がって売却できなくなる
    築年数が経てば、不動産価格は下がるのが常識です。築40年など古いと誰も買わなくなり売却できなくなります。
    損をしてでも今、売却するべきです。損が出るのは覚悟しましょう。
  2. 改築費用がどんどんかさむようになる
    古くなれば改築費用も高く必要になり、頻繁に請求が届くようになります。
  3. 高い金利のローンで利子を払わされている
    住宅ローン金利に比べ、毎月高い利子を支払っています。損をしてまで高いローンを組むのは本末転倒です。
  4. 所得税の不正請求をしてしまっている可能性が高い
    確定申告を不動者屋さんまかせにしている人は、不正請求(立派な詐欺)をしている可能性が高いです。なぜ不動産屋さんが、確定申告まで面倒をみてくれるのかを考えましょう。
    最後に印鑑を押しているのはあなた! 
    不動産屋さんは詐欺罪は成立しませんが、あなたは懲戒処分です。

最善の対処法

あなたの物件は、本当はどれくらいの価値があるのか?

今いくらで売れるのか?

まずは現状認識から進めましょう査定したからと言って、売却しなくても良いんです。

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9社に見積もりを出すと、あたたのマンションの相場客観的にわかります。

次に、そのうちの2~3の不動産屋さんに、買った当時の相場価格を参考に聞いてください。買った値段より100万円以上安いでしょう。それが悪徳業者の儲けです。

ひどいケースだと、相場が900万円の物件を1,300万円で購入しているケースもありました。つまり上乗せされています。

だまされたことに早く気付いて、早く売却するのがベターです。

もーやん

最後まで読んでくれてありがとうございます!
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もーやん
こんにちは!
この記事を書いた「もーやん」です。
刑事25年以上を経験した警察官です。
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