ボロ戸建て不動産投資物件の内見チェックポイント【見逃したら大損】

そんな不安を抱えていませんか？

特に「本当にこの物件で大丈夫か？」という疑問や不安を抱くのは当然です。

ボロ戸建て物件には、傾きやカビ、雨漏りなど、目に見えない問題が隠れていることがあります。

この様なリスクを事前にしっかりチェックしておかないと、後々大規模な修繕費が発生し大損に繋がります。

見た目では判断しにくい問題の見極め方、確認方法や、必要なリフォーム費用の計算方法など、具体的な数字を示して解説します。

この記事を読めば、問題物件かどうかや、価格が適正かどうかの判断力が身に付きます。

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内見で問題物件を見極めるチェックポイント

ボロ戸建て不動産投資では、物件の状態を正しく把握することが最重要です。

特に、表面的なリフォームでは隠しきれない「問題物件」を見極めるために、いくつかのポイントをチェックする必要があります。

ここでは、傾き、カビ、湿気、シロアリなどに関してのチェックポイントを詳しく説明します。

傾き

傾きは、地盤の不安定さや、長期間にわたる建物の歪みが原因で発生します。

ボロ戸建ての場合、多少の建物の歪みは仕方ありませんが、地盤の不安定な場合は補修が難しいので、投資物件としては止めるべきです。

こんな場合は、原始的ですが、床にビー玉を置いてみるのが一番わかりやすい方法です。ビー玉を忘れた時は、携帯電話のアプリで測ります。

僕は、床や壁の傾きがある物件は、いくら安くても断念します。

カビ・湿気

カビ・湿気は、建物の管理状況や構造の問題を示しています。

湿気は、カビや木材の腐敗、シロアリ被害の原因となるため、特に注意すべきポイントです。

カビや湿気は取り除きにくく、賃貸物件としての価値を大きく下げますので、見逃さずにチェックし、改善できそうになければ、購入を断念します。

シロアリ

シロアリの被害が確認された場合、その物件は投資リスクが極めて高いといえます。

シロアリは建物の構造を内部から破壊し、気づかないうちに大規模な修繕が必要となることが多いです。駆除費用に加え、被害箇所の修繕費がかさみます。

シロアリの兆候がある場合は、専門家による検査が必要で、被害の程度を把握してから判断しましょう。

雨漏り

雨漏りは、その原因によっては大規模な修繕が必要になるため、原因究明が重要になります。

雨漏りは、屋根や天井、壁を通じて建物内部に水が侵入し、木材の腐食やカビの発生、電気設備のショートなどが引き起こされます。

雨漏りがあっても、即、購入断念とは限りません。

屋根の全面補修が必要なら100万円以上の補修費用がかかりますが、雨漏り箇所が限定的で原因がはっきりしている場合は数万円程度で補習可能な場合もあります。

むしろこの程度であれば、値引き交渉のネタにできるので、有利かも知れません。

いずれにしても、内見段階で雨漏りの兆候が見つかった物件は、慎重に判断することが必要です。

事故物件

過去に人の死があった物件を、事故物件といいます。

過去に自殺や事件があった物件は、心理的な嫌悪感から、売買価格や賃料が下がります。

自殺、他殺、火災による死亡、特殊清掃等が行われた場合などいわゆる事故物件は、不動産取引時に告知義務があります。国土交通省ガイドライン

告知義務は、3年を経過すると義務がなくなる場合がある反面、買主や借主から問われた場合は告知しなければなりません。

ですから内見時には、必ず確認する必要があり、また貸し出す際にはトラブル防止の観点から、確実に告知しましょう。

事故物件は売買価格も賃料も低くなりますが、うまくすれば収益につながる可能性もあります。

しかし不動産投資初心者は、手を出さない方が無難です。

内見でリフォーム費用を算出するためのチェックポイント

ボロ戸建て不動産投資では、購入後のリフォーム費用を正確に算出することが利益を左右します。

ボロ戸建て投資では、リフォームそのものも「投資」と考えて細かく計算するべきです。

ボロ戸建て投資でリフォームするかどうかの判断基準

例えばリフォームで100万円を投資して綺麗にした場合、その改装費用を回収するためには、賃料を10,000円高く設定しても8年かかります。

ボロ戸建てを探している入居者さんは、リフォームせずに安く貸す方が喜んでくれる場合もあって、そんなボロ家を探している入居者も意外と多いんです。

リフォームをしたことで、賃料が高く設定できるかどうかが、リフォームするかどうかの判断基準になります。

そのリフォームをして綺麗にした方が、入居者が入りやすいのであれば、お金をかけてでもリフォームすべきです。

屋根の傷み

屋根の傷みは雨漏りや構造の腐食につながり、全体の耐久性に関わる問題です。

屋根を全面張替えるとなれば、100万円以上の費用がかかるため、事前の確認が重要です。

屋根材が一部剥がれていたり、ひび割れがある場合、部分補修やコーキングで対応できるのであれば5～20万円程度で済むこともあります。

屋根の全面改修が必要な物件は、その分の値引きがないと購入は厳しいと考えます。

外壁のひび割れ・チョーキング

外壁の傷みも、雨水の浸入や、内部の木材が腐る原因となり、外観の劣化は物件の価値を大きく下げます。

外壁塗装も全面塗装となると、100万円以上の費用がかかります。

外壁の表面を指で触った際に、チョークの粉の様なものが指に付着する、いわゆるチョーキング現象があると、数年後には全面塗装が必要になる可能性が高いです。

こんな時は、補修費用として150万円が必要だから、半分の75万円の値引きを交渉するというネタになります。

ひび割れの補修、塗装であれば、10～20万円程度で済んだり、DIYで数万円で済むこともあります。

外壁も高額補修費用が必要になりますので、内見時には入念に確認しましょう。

キッチン・浴室・トイレの痛み

キッチン、浴室、トイレは、設備の古さや使い勝手の悪さが入居者の満足度に大きく影響します。キッチンも浴室も完全リフォームするとなると、100万円程度の費用が必要です。

なので基本的には部分補修で済ませることが多いです。例えば、浴室のシャワー取り替えや、浴槽の塗装、キッチン回りの塗装、内壁の塗装やクロスの貼り替えなどで対応します。

僕の場合は、DIYで数万円程度で済ませることが多いです。

ボロ戸建ての「賃料が安い」という強みと、「内装が古い」という弱みのバランスで、入居者がどこまで妥協できるかがカギになります。

給湯器の年式

給湯器は、古くなれば故障しやすく、10年過ぎれば故障してもおかしくないと言われます。交換には10～20万円かかります。

給湯器本体を見ると、たいてい年式が記載されているので、あと何年後に修繕が必要になるのかの目安になります。

給湯器は、いつ故障してもおかしくないので、内見時に見逃したとしても、さほど問題ではありません。

むしろ、「いつでも故障すれば交換する」という心構えが必要です。

内壁のはがれ

内壁の状態は、内装の印象を左右し、入居者に与える第一印象に大きく関わります。

汚れていたり、剥がれていると、賃貸契約が成立しにくくなります。

クロスの単純な貼り替えなら、6畳間で50,000円以上は必要になります。

僕の場合はこれもDIYで済ませます。DIYなら4～5部屋しても材料費は数万円です。

内壁のリフォームは、費用対効果が大きいので、面倒でなければやった方が良いです。

床・畳の傷み

床や畳も、費用対効果が大きいので、やった方が良いです。

床の場合、クッションフロアを貼るだけで綺麗になります。相場は6畳間で50,000円程度です。

DIYなら材料費が10,000円程度で済みます。

畳の場合は、表替えなら1じょう5,000円程度かかります。

ただし畳は、日焼けするので、入居者が決まってから入れ替えるのが通常です。

建具(ふすま・障子・網戸)の痛み

建具の貼り替えも、費用対効果が絶大です。内装全体の印象が劇的に良くなるのでやった方が良いです。

古い建具は、見た目にも古びた印象を与え、賃貸物件としての魅力を損ないます。

業者に頼んだ場合、ふすま1枚あたり3,000円程度、DIYなら、ふすま2枚入りが1,000円弱です。

ふすま、障子、網戸は、数枚経験すればDIYで簡単にできるので、時間がある方はおすすめです。

リフォーム費用がどれくらいかかるのかは、復習の業者に見積もりをしてもらいましょう！

1社では、相場がわかりませんので、高く請求されがちです。

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もちろん、見積もりだけで終わってもＯＫです。

修繕費用については、物件の状態や大きさにより様々です。あくまでも参考ですが、おおむねの費用はこんな感じになります。

	業者依頼	DIYの 材料費
屋根の吹き替え	150万	–
屋根の防水修理	10万	2万
外壁塗装	150万	–
浴室総入れ替え	100万	–
浴槽の塗装	10万	1万
給湯器入れ替え	25万	–
壁紙貼り替え(6帖)	10万	1万
クッションフロア貼り替え(6帖)	5万	1万
畳の表替え(6帖)	4万	–
ふすま貼り替え(2枚)	1万	2千

内見までにチェックしたい法的規制

ボロ戸建て不動産投資では、法的な規制にかかっていないかどうかを確認しておく必要があります。

違法建築物件は、基本的に銀行や公庫の融資を受けられないので、自己資金で購入する必要があります。

再建築不可の物件～接道義務とは

再建築不可物件とは、建築基準法第43条の接道義務を満たしていない土地のことで、建て替えができません。

新築の建築はできませんが、リフォームなら可能です。

こういった法令の制限があるので、通常の土地よりは安く流通しています。

再建築不可物件は、購入価格が安いですが、売却価格も安くなると言うことさえ理解していれば、ボロ戸建て投資目的であれば何も問題はありません。

建ぺい率、容積率オーバーの物件

現在築40年程度の物件には、建ぺい率、容積率をオーバーして建てられた物件が、結構多くあります。

新築に建て替えることは可能ですが、現在の広さを維持した建物を新築することができません。

これもボロ戸建て投資として賃貸に出すときには何ら問題はありませんが、売却時の査定は少し下がる可能性があります。

「建ぺい率、容積率って何？」って方は、こちらの記事をご覧ください。

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入居者目線での内見～物件の印象と周辺環境

ここまで理解できたあなたは、もう不動産投資家です！

後は「あなたが入居するなら」という目線で物件を観察してみましょう。

何より入居者が「この家に住みたい！」と思わなければ、契約は決まらないんです。

物件の印象

物件の第一印象は、入居するかどうかの決定に大きく影響します。

隣人にまで気を配るのは意外かも知れませんが、あなたが入居者なら、お隣りの玄関周りがゴミだらけなら、入居をためらいませんか？

こんなチェックは、現地に行って見ないとわからないことなので、内見で感じることは大切なんです。

内見では、入居者の目線で、物件やその周辺をチェックしましょう。

周辺の環境調査

物件の周辺環境は、入居者の生活の質を大きく左右します。

物件自体が優れていても、周辺環境が悪いと入居者にとって魅力的ではなくなります。

スーパーや学校、駅などの生活インフラが充実しているかどうかが、入居者の利便性に直結します。

また、騒音や治安の悪さが気になる場所だと、長期的な入居が難しくなります。

最近の傾向としては、保育園の子どもの声を騒音と認識する方も増えています。

賃貸募集の際には、こういった周辺環境を「強み」としてアピールすることで、入居者が決まりやすくなります。

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よくある質問：FAQ

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