公務員が不動産投資で稼ぐ仕組みとは【警察官大家が解説】利回りの計算法

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中堅公務員

不動産投資って稼げるんですか?
どんな仕組みで稼ぐのか勉強したいです!

しょうた主任

不動産経営は、楽にもうかる話ではないよ。
しっかり勉強しないと詐欺師が多いよ。

「不動産投資」ではなく、「不動産経営」という感覚でないと、成功しません。

やるならしっかり勉強しないと火傷やけどをします。

不動産経営に興味を持っているあなたに、1軒目の大家さんになるまでをサポートします!

もちろん公務に影響しない範囲内でやることが大切です。

もーやん

筆者は、20年以上刑事経験を持つ不動産大家です!
詐欺にあわないように気を付けましょう!

😊この記事でわかること

  • 不動産経営は簡単に儲かる話ではないとわかる
  • 不動産経営で稼ぐ仕組みがわかる
  • 勉強すれば立派な副業になり得るとわかる
目次

公務員大家が思いがちな不動産投資の3つの目的とは?

公務員大家に聞いてみると、不動産投資の目的は、この3つ!

  1. 節税対策
  2. 生命保険の代用
  3. 家賃収入(キャッシュフロー)

でも、これら3つの目的・・・

  1. 節税対策
  2. 生命保険の代用

の目的でやっても、うまく行きません。

目的に見合う結果が出る正解

  • 家賃収入(キャッシュフロー)

だけです。

1⃣「節税対策」はダマしの決まり文句

節税のために不動産投資をやっていると言う公務員大家は多くいます。でも多くの人は、悪質な不動産業者に利用され、不正な確定申告をさせられています。

不動産の減価償却費などを、公務員給料と損益通算する方法ですが、不動産業者が、費用を水増しして申告書を作成し、無知な公務員が押印して申告しています。

また、木造建物なら減価償却で、22年後に価値が0(ゼロ)になり、その後に売却益が発生します。正規の方法で節税するなら、かなり税の勉強をしてからでないと、できません。

公務員が軽々に、節税対策という誘い文句に乗ってしまうと、火傷やけどをします。悪質な不動産投資詐欺の手口については、こちらの記事をご覧ください。

2⃣生命保険の代用にはならない!

「生命保険の代わりになる」この言葉も悪質な不動産業者の誘い文句です。

不動産投資にリスクはつきものです。掛け捨ての生命保険に入った方が経済的です。

中堅公務員

実は、ワンルームマンション投資を契約してしまいました!

ワンルームマンション投資は、90%以上が儲かりません!

新築ワンルームマンション投資を初めてしまっている人は、その不動産価値について複数の別業者から見積りを取って確かめてください。

購入時の不動産業者の説明と乖離かいりがあるなら、その不動産業者は悪質業者ということです。

まずは、自分の所有物件の本来の現状価格を知ることからスタートです。

不動産一括査定サービス「マンションナビ」が安心です。

査定は複数の業者に依頼するのが基本!一社では相場がわかりません。

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3⃣家賃収入(キャッシュフロー)

公務員大家が不動産経営をする目的は絶対にこれ。家賃収入を得ることで、収入を増やす!

つまり稼ぐことが公務員大家唯一の目的です。

もーやん

筆者も、家賃で現金収入を得ています。
副業収入は、生活を豊かにします!

公務員って副業しても良いの?疑問を持たれた方は、こちらの記事をご覧ください。

投資対象物件の種類と 利益を出す2つの方法

投資対象物件の種類

ひと言で不動産経営と言っても、投資対象の物件の種類によって違います。

  1. 集合住宅を1棟所有
  2. 戸建て住宅を1軒所有
  3. 集合住宅を区分所有(1室所有)

物件の種類ごとに説明します。

1⃣集合住宅を1棟所有

アパート・マンションを1棟ごと所有(購入)し、部屋ごとに賃貸する方法です。6室程度のアパートから、30室以上のマンションまで、建物の規模は様々です。

6室程度のアパートと言っても、1棟すべてを購入するには大きな資金が必要になります。

また、さまざまな人が入居するため、不動産経営に不慣れだと、その対応に追われ大変です。

そのため築古戸建て物件を何軒か所有し、不動産経営の経験を詰んでからチャレンジする人が多いです。

2⃣戸建て物件を1軒所有

公務員が副業でやるなら、まずはこれ。戸建て1軒を所有し、賃貸に出す方法です。

築古の戸建て不動産投資から始めるのがリスクを最小限にできます。新築は資金が多く必要ですし、採算が合いません。

築30年以上の古家なら比較的、低価格で始められます。

3⃣集合住宅を区分所有(1室所有)

アパート・マンションの1室区分所有し、その部屋を賃貸する方法です。プロの不動産投資家は、こういう区分所有の手法での経営はしません。

新築だと採算が合わないし、築古マンションだと出口戦略(売却)が困難になるからです。

もーやん

街をよく見ると、半分以上が空室になっている築40年以上のワンルームマンションがあります。
こうなると売却は困難です。

だからこそ新築ワンルームマンション投資は、無知な素人をカモにする悪質業者がたくさんいる訳です。名の通った大手企業でも、悪質な売却をするので注意してください。

悪質な不動産業者を見破るコツについては、こちらの記事をご覧ください。

4⃣その他

  • REIT(リート)
    不動産投資信託です。実際に不動産を所有するのではなく、資金を運用会社に提供して、運用会社が不動産経営をする仕組みです。
  • 駐車場経営
    土地を購入し、その土地を活用して駐車場を経営する方法です。
  • 太陽光パネル
    土地を購入し、その土地を利用して太陽光パネルを設置し、電力を販売をする方法です。

利益を出す2つの方法

家賃収入を狙うインカムゲインと、売却利益を狙うキャピタルゲイン。

不動産経営で出す利益には、2種類があるんです。

家賃収入を狙うインカムゲイン

不動産を所有し、入居者に貸すことで、家賃収入を得る方法です。

例えば、800万円の不動産物件を購入(投資)し、月8万円で賃貸すると、年96万円の収入になります。これが家賃収入(インカムゲイン)です。

家賃収入(インカムゲイン)で収入を得るのが、不動産投資の王道であり公務員向けです。

売却利益を狙うキャピタルゲイン

不動産を安く買って、高く売り、その売却益で儲ける方法です。

例えば800万円の不動産物件を購入し、900万円で転売すると、100万円の儲けです。これが売却益(キャピタルゲイン)です。

しかし、シロウトには難しく、副業には不向きです。ただし一定期間、家賃収入を得た物件について、売り時を考えて売却益を得ることはあります。

利回りを計算するとわかる「不動産で稼ぐ仕組み」

家賃収入を狙うインカムゲインについて、もうすこし掘り下げて説明します。

インカムゲインは、不動産購入資金を元手に、家賃収入を得ることで稼ぐ仕組みです。

利回りとは

利回りを理解することで、不動産で稼ぐ仕組みが理解できます。

利回りとは、投入資金(不動産の購入資金)に対する年間家賃収入利益率のことを言います。

利回り(%) = 年間家賃収入÷投入資金×100

利回り12%と言うのは、購入資金100%のうちの約8分の1です。

つまり8年で購入資金の全額が回収できるという意味を持ちます。

  • 利回り20%とは →5分の1
    投入資金の全額回収まで5年かかる
  • 利回り10%とは →10分の1
    投入資金の全額回収まで10年かかる

また利回りには2種類があります。

  • 表面利回り(表面上の利回り)
  • 実質利回り(実質的な利回り)

表面利回り

表面利回り(%) = 年間家賃収入÷投入資金×100

  • 例えば、800万円の土地建物を購入(投入資金)し、家賃収入が月8万円だとすると
  • (8万円×12か月)÷ 800万円 ×100
    となり、利回り12%となります

この様に、買った金額と家賃収入だけを元に算出する利益率のことを表面利回りと言います。

でも少し考えてください。この計算では、購入時などの諸費用が計算に入っていません。

実質利回り

対して、様々な諸経費などを計算いれて算出する利益率のことを、実質利回りと言います。

諸経費として必要なものはいろいろあります。

  • 購入時の諸経費
    • 仲介手数料
    • 固定資産税・都市計画税精算金
    • 登記費用 など
  • 客付け時の諸経費
    • 改装費
    • 仲介手数料 など
  • 年間諸経費(維持に必要な経費)
    • 火災保険料
    • 固定資産税・都市計画税
    • 管理料
    • 修繕費
    • (融資を受けるなら)返済利息 など

実質利回りの計算式は、

実質利回り(%)=(年間収入-年間諸経費)÷(物件購入価格+購入諸経費)×100

不動産で稼ぐ仕組みとは

では、実質利回りを具体的に説明します!

購入時諸経費 800万円で戸建て物件を購入した場合
  • 購入時の経費 60万
    仲介手数料、固定資産税・都市計画税精算金、登記費用 など
  • 客付け時の諸経費 58万
    改装費50万
    仲介手数料約8万

★つまり購入諸経費は 118万円(60万+58万)ほどかかるのが通常です

年間諸経費 800万円で戸建て物件を購入した場合

維持に必要な諸経費、いわゆるランニングコストは、年間で

  • 火災保険料4万
  • 固定資産税等5万
  • 管理料5万

つまり年間諸経費の必要額は14万円が最低ラインです。

最低ラインというのは、これ以外に

  • 融資を受けていれば融資利息
  • 賃貸中に修繕が必要となれば修繕費

が必要となります。

利回りの計算

必要経費がわかったところで、実質利回りの計算式にあてはめてみましょう。

実質利回り(%)=(年間収入-年間諸経費)÷(物件購入価格+購入諸経費)×100

整理すると

  • 年間収入 96万(8万×12ヵ月)
  • 年間諸経費 14万(最低ライン)
  • 物件購入価格 800万
  • 購入諸経費 118万

(96万-14万) ÷ (800万+118万)×100

実質利回りは、8.9%でした。

不動産経営で本当に稼げるのか?

上記の例なら、購入資金として918万円を使い、毎年82万円の利益(キャッシュフロー)が出ています。

手残り(手元に残る現金)が82万円あるということです。実質利回り8.9%なら十分稼ぐことができます

ただし、あくまでも

  • 融資利息なし
  • 修繕費なし

であればの話です。

融資を受けるならもっと厳しい

918万円の購入資金が調達できなければ、銀行ローンなどで融資を受けて経営することになります。株式や投資信託での投資なら融資は使えないので、不動産投資ならではの強みとも言えます。

ただし全額融資を受けて不動産経営するなら、上記の利回りでは厳しくなります。

年間返済額 900万円の融資を受けた場合

今、住宅ローン融資なら、年率1%ほどで借りられますが、不動産投資で住宅ローンは使えません。

そもそも貸してくれる銀行を探すことは困難なのですが、借りられたとしても年率3%は覚悟しなければなりません。

※ 融資付き物件(元々、銀行融資が付いている1Rマンション投資など)は、ダマしの手口です。通常、簡単には貸してくれません。

  • 900万円を15年ローン3%で融資を受けた場合
  • 年間返済額は75万円(元金分48万・利息分27万)。

さっき手残りが82万円ありましたが、75万円を返済すると、手残りは7万円。

これでも7万円が手元に残り、なんとか経営はできそうです。

忘れてはならないのが修繕費

それでなくても築古物件なので、

  • サッシュ窓の不具合
  • 水道管や排水管からの水漏れ
  • トイレなど生活必需品の故障

など、入居途中での修繕費が年間7万円以上かかってしまうと、キャッシュフロー(手残り)は、0円になります。

場合によっては赤字経営

融資が終われば楽になる

考えてみて下さい。15年のローン期間が終わると、キャッシュフローはかなり良くなります。

ただし、10年から15年周期で、大規模修繕の費用がかかるのも事実。やはり、不動産経営は奥が深いんです。

だから勉強が必要なんです。

1軒目の大家になるまでお手伝いしますので、一緒に頑張りましょう!

もーやん

最後まで読んでくれてありがとうございます!
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もーやん
こんにちは!
この記事を書いた「もーやん」です。
警察官在職30年以上の元刑事です。
警察官の魅力・やりがいを中心に、仕事の悩み、私生活の情報などを発信します!
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