不動産投資の赤字で副業がバレる【住民税0円？】回避策と確定申告のしくみ

そんな不安を抱えてませんか？

特に公務員など副業が制限されている職場では、非常に気になるところです。

実は確定申告によって、「住民税の金額が変わってしまう」ため、意外なところで副業バレしてしまうことがあります。

方法を間違えると、こんなことになる可能性があります。

1. 確定申告後に、課税所得の金額が、税務署から職場に伝わる
2. 住民税の給料天引き額が変わる
3. 副業がバレる

こんなことにならないように、確定申告の方法を間違えないように対策しなければなりません。

この記事では、不動産投資の赤字の確定申告で副業バレする仕組みについて詳しく説明し、その上で副業バレを回避するための具体的な対策を解説します。

対策方法をしっかりと理解し、副業でプラスαの収入を得て、プチ贅沢な生活を送りませんか？

不動産投資全般について興味がある方は、不動産投資の基礎編から見ることをお勧めします。

「赤字の確定申告」で不動産投資がバレる仕組み

そもそも所得税は、総収入から経費や控除を差し引いた額（課税所得）に税率をかけて計算されます。

所得税＝課税所得（総収入－経費－控除）×税率

副業収入があると、本業の職場で給料天引きされる住民税の金額が変わるので、気付かれることがあります。

これは赤字の場合に限ったことではありませんので、しっかり対応しなければなりません。

赤字の確定申告(還付申告)とは

不動産投資などの副業で赤字を出した場合、課税所得が減額になります。

本業の課税所得が減ると、所得税額も減るので、すでに天引きされた所得税が返金されます。

この段階で、職場にバレることはありません。

しかし、気を付けなければならないのが住民税です。

住民税のしくみ～副業収入が無い場合

公務員・会社員の住民税の金額は、前年度の課税所得を基に計算されます。

住民税のしくみ～副業収入が有る場合

副業収入がある場合、住民税の金額は、前年度の「本業課税所得」と「副業の課税所得」を基に計算されます。

副業で2月～3月に確定申告をした場合、5月頃の住民税額が、副業収入と合算された形で再計算をされてしまいます。

当然、給料天引きされる住民税の金額が変わってしまい、本業収入に見合わないような金額になってしまいます。

給与天引きされる住民税の額が、極端に少ないと、職場の経理担当者が異変に気づき、副業がバレるリスクがあります。

「確定申告」で不動産投資がバレない方法～黒字の場合

実は、住民税を再計算されない簡単な方法があります。

副業分の住民税を別に納税すると、給料天引きの住民税の金額は変わりません。

ただし黒字の場合のみです。

住民税を再計算されない方法（黒字の場合はバレない）

確定申告書の「給与以外の所得に係る住民税の徴収方法」の欄を確認し「自分で納付」に丸をつけるだけです。

本業で発生する住民税とは別に、納付することで、給料天引きには影響しないようにします。

住民税の納付方法には２種類ある

住民税で副業バレしないためには住民税の納付方法を理解する必要があります。

特別徴収

給与から住民税を差し引いて納める方法です。会社員や公務員は、勤め先が給与から住民税分を控除して、本人の代わりに納付します。

普通徴収（自分で納付）

住民税を自分で納める納付方法です。

確定申告で申告した課税所得を基に、5月ごろに住民税決定通知書と納付書が送付されて、届いた納付書で金融機関などから納付します。

赤字の場合はバレるリスク大～必ず再計算される

赤字の確定申告（還付申告）をすると、「別に納付」ができないので、必ず再計算されます。

つまり本業で給与天引きされる住民税の金額が減額され、職場に通知されます。

これをバレないようにするためには、赤字の確定申告（還付申告）はしないことしかありません。

今、バレていないあなたも、チェックされた時点で即バレます。

確実なのは税理士に依頼すること

税務のことが苦手な人は、税理士に依頼するのが確実です。

不動産投資には複雑な税務処理が伴い、慎重に手続きを行う必要があります。

しかし税務のプロである税理士に「副業がバレないように」と言っておくだけで、確定申告の際にミスなく、適切な税務対策を講じることができ、結果的に職場にバレるリスクを回避することができます。

多少のお金はかかりますが、税理士の助けを借りることで、安心して投資活動を続けることができます。

ワンルームマンション投資はいつかバレる！住民税0円の人もいた！

ワンルームマンション投資で、確定申告を不動産業者に言われるがままにやっている人がいます。

確定申告書を仕上げてもらって、名前だけ書いて提出しているあなたです。

僕の知人には、住民税が０円(ゼロ)になっていた人もいました。その知人は経費を過大に膨らませて虚偽の確定申告をやらされていました。

もちろん不正請求で詐欺の可能性があります。今バレていなくても、経理に見られたら一発でバレます。

危険なからくりはこちらで解説しました。

不動産投資がバレた時の対処法

不動産投資が職場にバレてしまった場合、適切に対応することが重要です。

特に副業禁止の職場では、誤解や不信を招かないように、冷静かつ誠実に対処することが求められます。

以下に、不動産投資がバレた際の具体的な対処法を紹介します。

「副業を辞めます」ときっぱり言う

副業禁止の職場なら、まずは「副業を辞めます」「ごめんなさい」ときっぱり言う必要があります。

「辞める」と言っても、売却には時間がかかりますので、すぐに精算できる訳ではありません。

実際に辞めるのは、処分の後になることが多いです。

まずは、以後は本業に専念する意思表示を誠実に伝えなければ、処分はより厳しくなります。

反省を示し、規則に従う姿勢を示すことで、職場での地位を守ることができる可能性があります。

不動産投資をやっていた合理的な理由を説明する

不動産投資がバレた場合、やっている理由を問われます。

誠実に対応する方が信頼を維持できます。

例えば、家族の事情や将来の資産形成を考えた結果としての不動産投資であれば、その背景を丁寧に説明することで、理解を得られることもあります。

正直に理由を説明することで、上司や同僚からの信頼を失わずに済むかも知れません。

あらかじめ、あなたにあった合理的な理由（言い訳）を考えておく必要があります。

【例】合理的な4つの良い訳

「不動産投資が赤字」ならバレる前に撤退すべき理由

不動産投資が赤字なら、何のために投資、経営しているのかわかりませんので、物件を手放すべきです。

もちろん一時的な赤字で、黒字化の目途が立っているなら話は別です。

大きな赤字になる前に、撤退の検討に入りましょう。

確定申告の赤字とはどういう意味か

確定申告の赤字とは、収入よりも経費が多く、利益が出ていない状態を指します。

不動産投資における経費は、管理費、修繕費、ローンの利息、固定資産税などです。空室によって家賃収入の減少が続く場合も赤字となり得ます。

この赤字が続くのであれば、投資としての目的が達成できていないので、不動産を手放すことも検討する必要があります。

不動産投資とは不動産経営

不動産「投資」と言われますが、実は不動産「経営」という感覚が必要です。

購入、管理、収益化、そして売却までを一連のビジネスプロセスとして捉える必要があります。

例えば、購入した物件の管理や維持費、ローン返済などを考慮し、いかにして利益を生み出すかを常に考える必要があります。

この視点がなければ、単なる「不動産投資家」ではなく、「不動産経営者」としての責任を全うすることは難しいです。

長期的な収益を見据えた戦略が重要なんです。

損失は最小限にすべき

毎年赤字が続いている場合や、黒字化の目途が立っていない場合は、早めに不動産を売るのが得策です。

赤字は、投資としてのメリットがなく、負債が増えるばかりです。

例えば、物件の価値が下がり続け、売却益が期待できない状況や、ローンの返済が家賃収入で賄えない場合には、赤字の不動産を持ち続ける意味がありません。

このような状況では、早めに売却して損失を最小限に抑えることが最善の選択となります。

長期的な利益を考えた行動が重要です。

ワンルームマンション経営で「本業が減税」されているならすぐに撤退せよ

ワンルームマンション投資で、本業の所得税が減税されているあなたは、すぐに売却を検討すべきです。

ワンルームマンションは空室リスクが高く、収益性が低いものです。

単身者向けの物件は人口減少や市場の変動により、入居者が見つかりにくくなり、家賃収入が不安定になることが多いです。

特に、修繕費や管理費が家賃収入を上回る場合は、持ち続けるメリットがほとんどありません。

ワンルームマンション投資は、早期に売却して損失を最小限に抑えることが賢明な判断です。

不動産投資が職場にバレるメリット・デメリット

副業で不動産投資をしていることが職場に知られることで、メリットになることは一切ありません。

ですから絶対にバレないようにすべきです。ではどんなデメリットがあるのか見ていきましょう。

メリット	デメリット
メリットはありません	懲戒処分のリスク 信用の低下 将来のキャリアに影響

懲戒処分のリスク

公務員の副業がバレると、懲戒処分を受けるリスクがあります。

公務員の副業は、国家公務員法、地方公務員法によって禁止されているので、副業が発覚すれば懲戒処分の対象となります。

例えば、副業をしていた公務員が、発覚後に停職や減給の処分を受けたケースが報告されています。

そのため、副業がバレると重大な懲戒処分を受けることがあり、慎重に行動する必要があります。

懲戒処分についてはこちらへ

信用の低下

副業がバレると、職場内での信用が低下する可能性があります。

公務員は公共の利益のために働く職業であり、副業に関与することは職務専念義務に反する行為とみなされます。

職場の同僚や上司からの信頼を失い、業務上での人間関係に悪影響を及ぼすことがあります。

信用の低下は今後の昇進や評価に大きく響くため、バレるリスクは高いと言えます。

将来のキャリアに影響

副業がバレると将来のキャリアにマイナス影響を与えることは避けられません。

懲戒処分や信用の低下により、今後の昇進や配置転換において不利な立場に置かれる可能性が高いです。

例えば、副業が原因で希望する部署への異動が拒否されたり、昇進の機会が失われることが考えられます。

副業をするなら、キャリアに影響する覚悟を持ってするべきです。

「住民税」以外で副業バレするケース

不動産投資で赤字を出す以外にも、いくつかの状況で副業がバレる可能性があります。これらのケースを理解し、対策を講じることが重要です。

自分がバラしているケース～つい友人に話す

副業がバレる原因として最も多いのが、つい友人に話してしまうケースです。

意外ですがバレるのは圧倒的にこのケースが多いです。

「友人は大丈夫」というのが甘いんです。悪気なくその情報が他人に伝わり、それが他の部署に伝わります。

職場内での話題に上った場合、噂が広まって調査されれば、簡単に副業がバレてしまいます。

副業のことは絶対に他人に話さないことが最善の対策です。

電話などで怪しまれるケース

副業の連絡が携帯電話や職場の電話に頻繁に入る場合も、副業がバレるリスクが高まります。

特に、勤務中に不動産管理会社からの連絡が頻繁にあると、周囲の同僚や上司に怪しまれることがあります。

僕は、勤務中の携帯電話での連絡は絶対にしませんし、緊急の場合でもメールなどのやりとりに留めます。

副業の連絡は、勤務時間外に限定することでリスクを軽減できます。

事業が拡大して法人化するケース

副業が順調に進んで事業が拡大し、法人化を検討する段階に至ると、副業がバレるリスクも高まります。

法人化すると法人の設立情報が公示されるため、職場の人がその情報を偶然目にする可能性があります。

また、法人化に伴い必要な手続きや書類提出が増えることで、副業の存在が表面化することもあります。

法人化をする際は、副業がバレて退職することも視野に入れて検討する必要があります。

「住民税以外」でのバレない対策

不動産投資をしていても、職場にバレないようにすることは可能です。

特に副業禁止の職場では、不動産投資がバレると大きな問題になるため、事前にしっかりと対策を講じておくことが重要です。

職場では絶対に話さない

職場にバレないための最も基本的な対策は、絶対に同僚に話さないことです。

副業がバレる原因の多くは、つい周囲の人に話してしまうことから始まります。

信頼している友人や同僚に、自慢をしたくなるものですが、その友人や同僚がさらに別の人に話してしまうと、あっという間に職場全体に広まります。

副業や不動産投資の話は、誰にも話さず秘密を守ることが最も確実なバレ防止策です。

管理料を支払って管理を任せる

物件の管理を信頼できる管理会社に任せることを検討しましょう。

自分で物件を管理すると、不動産管理会社や入居者からの連絡が頻繁に入り、これが職場にバレる原因になります。

家賃の5％程度で、管理専門の会社に任せることにより、管理会社が連絡を受けてくれ、管理会社からの連絡はメールなどに限定しておくと、バレるリスクを大幅に減らすことができます。

信頼できる管理会社に業務を任せることで、安心して不動産投資を続けることができます。

よくある質問：FAQ

不動産投資を始めたいなら、こちらの記事をご覧ください。