警察官の副業不動産投資【5棟10室基準】禁止規程で懲戒処分を受けるか？

不動産投資に興味があるけど、副業禁止規程に違反するのではないかと心配な方は多いです。

原則として地方公務員や警察官は副業禁止です。

無許可でやれば、『地方公務員法違反』になります。※ 国家公務員は国家公務員法違反です。

でも、基準内で許可を受ければ法律違反にはなりません。

また、そもそも副業と言えない範囲内であれば、許可を受ける必要もありません。

この記事では、不動産賃貸業が、法律違反になるのかを深堀りし、どのレベルから許可が必要なのかを把握しておくことで、安心して不動産投資ができるようにサポートします。

公務員も副業が必要な時代です。副業が個人のスキルアップに繋がり、公務にも良い影響を与えます。

1軒目を購入するまでの具体的な4ステップはもーやんの成功例をご覧ください。

これから不動産投資について勉強したい方など、不動産投資の基礎編から見たい方はこちらへ。

地方公務員は原則副業禁止：許可を取ればOK

まずはルールを知りましょう！どんな法律なのか解説します。

副業禁止規程の法的根拠

職務に専念する義務

（職務に専念する義務）

地方公務員法　第35条

　職員は、法律又は条例に特別の定がある場合を除く外、その勤務時間及び職務上の注意力のすべてをその職責遂行のために用い、当該地方公共団体がなすべき責を有する職務にのみ従事しなければならない。

公務員は、その勤務時間は全力で職務に専念しなければなりません。

もちろん勤務時間外まで、職務に専念する義務はありません。当然です。

ただし例外として、基本的義務が十分遂行されるよう、職員の行動については勤務時間の外でも制限を受けることはあります。

営利企業等の従事制限

（営利企業等の従事制限）

地方公務員法　第38条第1項

　職員は、任命権者の許可を受けなければ、営利を目的とする私企業を営むことを目的とする会社その他の団体の役員その他人事委員会規則で定める地位を兼ね、若しくは自ら営利を目的とする私企業を営み、又は報酬を得ていかなる事業若しくは事務にも従事してはならない。

任命権者の許可を受けなければ、自ら営利企業を営んではならないと定められています。

任命権者とは（一例）

	任命権者
都道府県庁職員	都道府県知事
警視庁警察官	警視総監
道府県警察官	道府県警察本部長
市町村職員	市町村長
市町村消防職員	市町村消防長

許可があれば違反にならない

では、どういう基準で許可が下りるのかを見ていきましょう。

副業が許可される倫理基準：あたり前すぎる基準

副業の許可を出す場合、地方公務員法第38条第2項によって、任命権者が許可の基準を定めることになっています。

公務員の副業が禁止されている目的は、『公務に影響を及ぼすことを防止するため』で、目的を達するために勤務時間外の制約について、基準が設けられています。

徳島県の例

≫徳島県人事委員会規則 によると、次の３つの基準を定めています。

この様に職務に支障がある場合は、勤務時間外の行動について、成約を受ける訳です。

各都道府県・市町村によって若干の違いはありますが、おおむねどこも同じような基準になっています。

許可基準のまとめ（多数の自治体まとめ）

副業許可基準を定めた各地方公共団体の人事委員会規則については、おおむね次の３点でまとめることができます。

『公務に影響を及ぼすことを防止するため』という目的のため、あたり前の基準になっています。

この基準３点をクリアすれば、副業が許可されるということです。

各自治体によって違いがありますので、自分の都道府県等の人事委員会規則を確認してください。

　

副業ではなく転職を考えている人は、こちらの記事をご覧ください。

5棟10室基準とは？：不動産賃貸業が『副業』と見なされる基準

5棟10室基準とは、それ以上だと『副業』レベルだと見なされる国家公務員の基準のことです。

それ未満だと『副業』レベルに達していないと見なされます。

国家公務員の基準：いわゆる「5棟10室基準」

国家公務員の不動産賃貸業に関する基準は、人事院規則１４―８で、明確に定められています。

1つでもこの基準に達すると『自ら営利企業を営む場合』に該当するため、許可を受ける必要があります。

逆に、戸建て住宅5棟未満マンション10室未満なら『職務に影響がない』とみなされ、許可申請が不要です。

つまり、国家公務員法違反には当たらないということです。

地方公務員の基準：決まっていないのが実情

地方公務員については、明確な基準が決まっていない自治体が多いのが実情です。

基準が決まっている自治体は、国の基準に準じています。

人事院規則の基準以下の規模であれば、許可申請をするほどの副業にはあたらないというのが一般的な見解です。

不動産投資が「副業」として扱われるケースとは

明確な基準がない地方自治体では、やはり副業禁止の原則がある以上、1棟1室でも許可申請が必要だと考えなければなりません。

つまり1室でも許可なく不動産賃貸業を営んだ場合、地方公務員法違反を問われかねません。

グレーゾーンを避けるための対策

1棟1室でも不動産賃貸業を営もうとする場合で、自分の自治体に明確な基準規程がない場合は、念のため許可申請をするのが望ましいです。

副業許可申請のタイミング

基本的には、許可基準の範囲を超える前に、申請しなければなりません。

「許可」ですから「事前」が原則です。

不動産賃貸業の場合

基準が明確な場合

所属する地方自治体の規則で、『戸建て5棟以上』などの基準が明確な場合は、基準に従って基準を超える前に許可申請しなければなりません。

基準が不明確な場合

不明確な場合は、念のため、なるべく早めに許可申請するのがベターです。

もーやんが副業禁止問題をクリアした方法

僕もーやんの場合、所属する自治体で基準が不明確でした。なので戸建て1棟の賃貸業を始めた時点で、申請を上げて許可を取っています。

この時の申請理由は、自分の息子への相続財産として戸建て物件を購入し、建物管理のために賃し出すという理由を付けて申請しています。

1軒くらいであれば、許可を出す側も『副業』という認識が薄く、意外と簡単に許可が取れました！

不動産賃貸業は副業禁止規程で懲戒処分を受けるのか？

不動産賃貸業をして、本業で処分を受けないか心配される方は多いです。

結論は、大した処分は受けません。

地方公務員法で刑罰を受けるのか？

地方公務員法第38条第1項（営利企業等の従事制限）には罰則規程はありません。

したがって、懲役・罰金などの『刑罰』を受けることは絶対にありません。

懲戒処分を受けた事例

無許可で副業をした場合、懲戒処分を受ける可能性はあります。

過去に、懲戒処分を受けた事例もあります。

『減給』と言うのは、数か月などの一定期間、10％など給料が減額されることです。大した処分ではありません。

減給処分なので、クビではありません。そのまま働き続けることも可能です。

ただしこんな事例もあります。

この事例は、7千万円の収入があり、年500万円以下に縮小するよう求められたが、これに従わず免職になっています。

免職になるくらいですので、職務を疎かにしていた（想像です）など他の問題があったのではないかと思います。

これだけの収入があれば、もはや副業とは言えないレベルなので、面倒くさくなって辞めたのでしょう。

副業禁止の趣旨を忘れない！

公務員の副業が禁止されている目的は、『公務に影響を及ぼすことを防止するため』であり、それが法律の趣旨です。

たとえ5棟10室未満だったとしても、公務に影響を及ぼしたり、公務をいい加減にしたりすることは、現に慎まなければなりません。

万が一、副業が明るみに出た場合、「本業に影響を及ぼしていたかどうか」は処分の軽重に関わるので、日ごろから本業に影響を及ぼさないように注意すべきです。

本業を精一杯やった上で、自己啓発に取り組むことが、成功への道です。

それでも不動産投資が公務員におすすめな理由

副業禁止規程に該当するおそれがありながら、それでも公務員におすすめする理由を説明します。

原則として「公務員の副業禁止規程」に違反しない！

公務員が副業を行う際は、副業禁止規程に違反しないことが最も重要です。

不動産投資の場合、原則として「5棟10室の基準」内であれば、届出さえ不要な自治体が多く、この範囲内であれば副業禁止規程に抵触しません。（自治体によって異なります。）

所有して賃貸収入を得るだけなら、労働を伴わないため副業に該当しないケースが多いのです。

つまり公務員は副業禁止でありながら、不動産投資に限っては基準の範囲内であれば許されているということです。

「規則の範囲内で副業をやりたいと考えている公務員」にとって、不動産投資が一番の方法です。

公務員としての安定した職業を守りながら、不動産投資で副収入を得ましょう！

不動産の家賃収入は「半不労所得」

不動産の家賃収入は、労働収入ではなく「不労所得」です。ただし物件管理や修繕、入居者対応などがあるため完全な不労所得ではなく「半不労所得」と言えます。

それでも、本業に専念すべき公務員にとって、日常的に労働せずに収入が入るのは魅力的です。

僕も、賃貸開始後に水道漏れのトラブルが発生し、急遽業者に修理を依頼するなど対応をしたことがあります。

そんな対応すら面倒だという方は、家賃の5％程度の管理費を支払うことで不動産業者に管理を任せる方法もあります。

自分で管理したとしても、時間の負担は少なく、月々安定した収入が得られる点は非常に嬉しいです。

初期投資が低額で始めやすい

公務員の副業などリスクを避けたい人とって、初期投資が低額で済むのは大きなメリットです。

ボロ戸建ては、他の不動産投資と比べて物件価格が低く、数百万円で購入できるケースが多いです。

僕がこれまでに購入したボロ戸建て物件は、400万円～710万円でしたし、もっと低価格の物件もあります。

初期費用を抑えたい方でも、銀行に眠っている手持ち資金で始められる方も多いのではないでしょうか。

このようにボロ戸建て投資は、初期コストが低いことが大きな魅力で、公務員としての安定収入と合わせて考えれば、非常に手堅い投資と言えます。

家賃収入（インカムゲイン）の利回り

ボロ戸建て投資は、他の不動産投資と比較しても、家賃収入による高い利益率が期待できる投資方法です。

物件購入価格が低いにもかかわらず、リフォーム後などで市場相場に応じた家賃収入が得られるためです。

これは他の投資商品と比較しても非常に高い利回りです。

利回り計算のやり方は、こちらで説明しています。

公務員として本業の収入が安定している中で、このような副収入が得られることは大きな安心感につながります。

大規模事業者がボロ戸建てを狙わない理由とチャンス

ボロ戸建て投資は、大規模な不動産業者が手を出しません。

事業者は、億単位の多額の資金力を活かして大きな集合マンションを購入し、一気に入居者を募集する方が効率が良いからです。

事業者が参入しないからこそ、競争が少なく、個人が優位に立てる市場なのです。公務員のような個人投資家にとっては大きなチャンスです。

こうした市場特性を活かし、個人が比較的少ないリスクで不動産投資を始められることが、ボロ戸建て投資の魅力です。

ボロ戸建て投資のリスクとデメリットの克服法

ボロ戸建て投資にはリスクとデメリットが存在しますが、適切な対策を講じることでそれらを克服できます。

ボロ戸建て投資でいちばん起こり得るリスクは、「物件の老巧化による修繕費用」です。

その他、空室リスクは入居者が少ない地域での購入しなければ回避できますし、事故や災害リスクは保険加入により最小化できます。

僕も実際、購入後に修繕費が発生したことがありましたが、ある程度の修繕費は「必要なもの」と想定しておけば問題はありません。

ただし家賃1年分以上の費用がかかるような修繕は、何としても避けなければ、大きな損失となってしまいます。

このリスクを避けるためには、購入前に高額の修繕が発生するかを見極めることが最も重要で、高額の修繕が発生する可能性がある物件を購入しなければ良いのです。

リスクを事前に把握し、計画的に対処できる目を養うことが、ボロ戸建て投資に必要な要素です。

不動産投資クラウドファンディングなら副業禁止規程違反にならない

不動産クラウドファンディングは、現物の不動産を持たない投資法なので、副業禁止規程に該当しません。

株式投資や投資信託が副業にならないのと同じです。

またクラウドファンディングなら、現物不動産経営に比べてさほど勉強しなくとも少額から比較的簡単に不動産投資ができます。

不動産投資のクラウドファンディングとは

不動産投資クラファンとは、多くの人々(投資家)から少額ずつ資金を集めて、特定の不動産プロジェクトを運営し、その収益を分配することで、投資家に還元する方法です。

集められた資金は、不動産の購入、開発、改修などに使われ、利益が分配されます。

一人一人の出資が少額で済むので、不動産投資の初心者に人気です。

クラウドファンディングのメリット・デメリット

最近、流行しているクラウドファンディング。メリットを見てみましょう。

メリット	デメリット
少額から投資できる 高い利回り(利益)が期待できる ネット上で手軽に始められる 管理不要で手間いらず 遠方の不動産に投資できる	元本保証がない 流動性が低い 途中解約できない商品が多い 融資が使えない

メリットとして大きいのは、数万円程度からの少額で始められ、管理が不要という点です。

初心者でも手が出しやすいのは嬉しいです。

デメリットは、やはり元本保証がないことや流動性が低い（すぐに売買しにくい）ことです。でも不動産投資をするなら当然です。

ご自分のリスクに見合った投資を行いましょう。

おすすめのクラウドファンディングサイト

クラウドファンディングについて、詳しくはこちらの公式サイトへ

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よくある質問：FAQ

これからの公務員に必要なこと

これからの公務員は、「安定した職業」というだけでなく、個人のスキル向上や新しい価値の創造を求められる時代へと変わりつつあります。

公務員としての使命を果たしながらも、個々の成長と柔軟性を備えた存在であることが重要です。

これからの公務員には、個人スキルの向上が欠かせない要素となります。

副業による個人スキルの向上

副業を通じて個人スキルを向上させることは、これからの公務員にとって不可欠です。

現代社会ではスキルの多様性が求められ、業務の効率化や新しい課題への対応が必要だからです。

例えば、副業でプログラミングやデザインなどのITスキルを学べば、本業でもデジタル化推進の一翼を担うことができます。

こうしたスキルは組織内での価値を高めるだけでなく、個人のキャリアアップにもつながります。

個人で得た経験や知識は、公務員としての業務にも新しい視点をもたらし、組織全体の発展にも寄与するでしょう。

個人スキルの低い人材ばかり残る組織の怖さ

個人スキルの高い人材は、条件の良い職場に転職し、公務員を辞めていく時代です。

キャリア官僚でさえ、10年未満で退職する数が過去最高を記録しています。

個人スキルの低い人材ばかりが組織に残ると、変化する社会のニーズへの柔軟な対応ができず、新しいアイデアや挑戦が生まれにくく、市民の期待に応えられません。

だからこそ、個人個人がスキル向上に積極的に取り組み、組織全体が持続的に発展できるよう努めることが重要です。