- 『新築ワンルームマンション投資』について、勉強しました。
- 損だと良くわかりましたので、すぐに売却しました。
- 少し、損をしたけども、傷が浅いうちに気が付いて良かったよ。
- 不動産投資をするなら、勉強してからにしよう！
- はい。いろいろと勉強中です。
- 『新築ワンルームマンション投資』が不動産シロウトに対する騙しの手口なのは良くわかりました。
- でも、その話が『詐欺まがいかどうか』を見破るポイントって、ありますか？
- 『新築ワンルームマンション投資』は、ほぼすべてが儲けにならない
というのが答えだね。 - でも、その他にも見破るコツがあるので、覚えておくと良いよ。
新築ワンルームマンション投資は、圧倒的に、得する場合より損する場合が多いんです。
刑法上の「詐欺罪」には該当しなくても、「詐欺まがいのお誘い」のケースがあります。
悪徳な不動産業者が、刑法上の詐欺罪を構成しないように、巧みに仕掛けているからです。
そんな「詐欺的」な悪徳業者を見破るコツについて、説明します。
すでに買ってしまっているあなたは、まずマンションがいくらで売れるのか、公平な目で知ることが大切です。
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- こんにちは！もーやんmowyanです。
警察官在職30年以上の元刑事です。 - 戸建て不動産の大家もやっています。
≫もーやんプロフィール はこちら
詐欺的な悪徳業者を見破るコツ４選
- 「新築ワンルームマンション投資」は90％以上が詐欺的だと思え
- ５つのセールストークがあれば、詐欺を疑え
- 表面利回りに騙される（粗利益）利益率が高いと見せかけられる
- 物件の市場調査をする
1．「新築ワンルームマンション投資」は90％以上が詐欺的だと思え
不動産屋さんは「不動産を安く仕入れて高く売る」という商売です。
物件価格に上乗せして売るのが当たり前です。
不動産投資の中で
- １棟ハイツ・マンション投資
- 一戸建て住宅投資
- ワンルームマンション投資
のうち、不動産投資家が、実際に収益を上げているのは、1と2です。
ワンルームマンション投資は、不動産投資家でも収益を上げるのは困難だと言われています。
つまり、新築ワンルームマンション投資は、プロが手を出さないということです。
「１棟を建設して、区分ごとに売却する」という構造上、家賃収入が見込めるほど、安く売ることは極めて困難です。
つまり、シロウトが「ワンルームマンション投資」で、収益を出す（儲ける）のは不可能と思ってください。
2．５つのセールストークがあれば、詐欺を疑え
悪徳業者のセールストークの代表的なものが、
- 元手なしでもＯＫ
- 毎月プラス収支を維持できる
- 空室リスクを補填
- 税金対策（節税）になる
- 年金がわりになる
です。
こんな５つのセールストークがあるということは、
どうにかして、投資物件を売ろうという魂胆があるということです。
１つでもあれば、詐欺的商法であると疑うべきです。
１つあれば、他の項目についても説明を求めれば、同じ説明をするはずです。
悪徳業者のセールストークについて、詳しくは、こちらの記事を参考にしてください。
警察官でも騙されるセールストークなんです。
3．表面利回りに騙される（粗利益）利益率が高いと見せかけられる
収益プランの計算表を示すはずですが、この計算が、ずさんかつ甘い。
そのあたりの家賃相場などは、スーモやアットホームなど、web上で簡単に調べることができます。
また、経費の計算も、しっかりとしなければなりません。
- 契約時手数料
- 固定資産税
- 火災保険料
- 管理委託費用
- 客付け時の仲介手数料・広告宣伝費
- 入れ替え時の改装費用
- 将来の修繕費用
こういった経費を盛り込んで計算しないと、本当に毎月利益が見込めるかどうかはわかりません。
是非、シビアに計算してください。
ほとんどのケースは、マイナス収支に転じることになります。
4．物件の市場調査をする
見込み家賃の相場をweb上で調べるのと並行して、近くのマンションが、いくらで売買されているのかを調査しましょう。
- 物件の場所
- 間取り
- 専有面積など
から、ある程度の相場を知ることが大切です。
近くの、別の不動産屋さんに、
- 「この物件は安いですか？高いですか？」
と聞いてみるのも、ひとつの手です。きっと「高い」と答えてくれます
これらが分からないうちは、不動産投資はするべき時期ではありません。
騙されない対策３ステップ
- 知識を得る
- 物件の市場調査をする
- まずは中古不動産投資で経験を積む
1．知識を得る
勉強をして知識を得ることが、騙されないための最大の防御です。
手っ取り早く知識を得るには、本を読むことです。
本は、著者が体験・経験・蓄積したノウハウの結晶であり宝です。
とは言え、難しい本を読まなくても良いんです。
自分で「面白そう」と思う本を読めば、知識を得ることができます。
中には、偏りのある本もあるので、１冊だけで満足せず、複数の本を読むことが大切です。
でも「選べないよ～」と言う方、
僕がはじめに読んだ中で、わかりやすい本はこちらです。
これらの本でしたら、結構な知識を得ることができます。
不動産投資をする、しないに関わらず、本を読んでみることは、すごく勉強になります。
2．物件の市場調査をする～相場を知る
物件の不動産価値～相場を知ることが大切です。
極端に言うと、不動産屋さんが変な会社でも、相場より安く買えるのであれば、損はしません。
相場を知らずに高く売りつけられることが多いんです。
相場の感覚は、短期間で勉強して身につくものではありませんが、ある程度の基準となる価格は、調べればすぐにわかります。
web上で、
- スーモ
- アットホーム
- ホームズ
などのサイトがたくさんあります。
- その辺りの賃貸マンションが、いくらで貸しに出されているのか
- その辺りの新築マンションが、いくらで売りに出されているのか
の両方を調べる必要があります。
悪徳業者は、
- 想定されている家賃収入と比較して、賃貸マンションの家賃相場が低い
- 販売価格から考えて、新築マンションの価格相場が低い
ことが、良く分かります。
3．まずは中古不動産投資で経験を積む
知識も経験もない公務員・会社員が、不動産投資をすると、失敗します。
成功している人は、中古不動産投資で経験を積んでいます。
まずは、中古戸建て住宅や、中古マンションから始めてみるということです。
投資額が多額なので、失敗すると笑いでは済みません。
人生設計が大きく変わることになります。
不動産屋さんや銀行の言葉を鵜呑みにせず、自分の知識で判断できるまでは、投資するべきではありません。
すでに買ってしまったあなたへ・・・対処法
この記事を読む前に、すでに買ってしまったあなた。
早く眼を覚ますことが大切です。
なぜ早く売却した方がいいのか？
投資用の新築ワンルームマンション１室を買ってしまった人は、早く売却しないと、どんどん損が膨らみます。
- 年々、マンションの価値が下がって売却できなくなる
築年数が経てば、不動産価格は下がるのが常識です。築40年など古いと誰も買わなくなり売却できなくなります。
損をしてでも今、売却するべきです。損が出るのは覚悟しましょう。 - 改築費用がどんどん嵩むようになる
古くなれば改築費用も高く必要になり、頻繁に請求が届くようになります。 - 高い金利のローンで利子を払わされている
住宅ローン金利に比べ、毎月高い利子を支払っています。損をしてまで高いローンを組むのは本末転倒です。 - 所得税の不正請求をしてしまっている可能性が高い
確定申告を不動者屋さんまかせにしている人は、不正請求（立派な詐欺）をしている可能性が高いです。なぜ不動産屋さんが、確定申告まで面倒をみてくれるのかを考えましょう。
最後に印鑑を押しているのはあなた！
不動産屋さんは詐欺罪は成立しませんが、あなたは懲戒処分です。
最善の対処法
あなたの物件は、本当はどれくらいの価値があるのか？
今いくらで売れるのか？
まずは現状認識から進めましょう。
査定したからと言って、売却しなくても良いです。
不動産一括査定サービス「マンションナビ」が便利です。
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９社に見積もりを出すと、あたたのマンションの相場が客観的にわかります。
次に、そのうちの２～３の不動産屋さんに、買った当時の相場価格を参考に聞いてください。
買った値段より数100万円くらい安いでしょう。
ひどいケースだと、相場が900万円の物件を1,300万円で購入しているケースもありました。
つまり上乗せされています。
騙されたことに早く気付いて、早く売却するのがベターです。