悪徳マンション投資詐欺!現役警察官が見破るコツを本音解説

私生活の応援
スポンサーリンク
ももこ刑事
ももこ刑事
  • 『新築ワンルームマンション投資』について、勉強しました。
  • 損をすることは良くわかりましたので、すぐに売却しました。
もーやん
もーやん
  • 少し、損をしたけども、傷が浅いうちに気が付いて良かったよ。
  • 不動産投資をするなら、もっと勉強してからにしよう!
ももこ刑事
ももこ刑事
  • はい。いろいろと勉強中です。
  • 『新築ワンルームマンション投資』が不動産シロウトに対する騙しの手口なのは良くわかりました。
  • でも、その話が『詐欺的かどうか』を見破るポイントって、ありますか?
もーやん
もーやん
  • 『新築ワンルームマンション投資』は、そのほとんどが儲けにならない。
    というのが答えだね。
  • でも、その他にも見破るコツがあるので、覚えておくと良いよ。

新築ワンルームマンション投資は、圧倒的に、得する場合より損する場合が多いんです。

刑法上の「詐欺罪」には該当しなくても、「詐欺的な誘い」のケースがあります。

悪徳な不動産業者が、刑法上の詐欺罪を構成しないように、巧みに仕掛けているからです。

そんな「詐欺的」な悪徳業者を見破るコツについて、説明します。

スポンサーリンク

詐欺的な悪徳業者を見破るコツ4選

  1. 「新築ワンルームマンション投資」は90%以上が詐欺的だと思え
  2. 5つのセールストークがあれば、詐欺を疑え
  3. 表面利回りに騙される(粗利益)利益率が高いと見せかけられる
  4. 物件の市場調査をする

1.「新築ワンルームマンション投資」は90%以上が詐欺的だと思え 

不動産屋さんは「不動産を安く仕入れて高く売る」という商売です。

物件価格に上乗せして売るのが当たり前です。

不動産投資の中で

  1. 1棟ハイツ・マンション投資
  2. 一戸建て住宅投資
  3. ワンルームマンション投資

のうち、不動産投資家が、実際に収益を上げているのは、1と2です。

ワンルームマンション投資は、不動産投資家でも収益を上げるのは困難だと言われています。

つまり、新築ワンルームマンション投資は、プロが手を出さないということです。

「1棟を建設して、区分ごとに売却する」という構造上、家賃収入が見込めるほど、安く売ることは極めて困難です。

つまり、シロウトが「ワンルームマンション投資」で、収益を出す(儲ける)のは不可能と思ってください。

「かぼちゃの馬車」事件にみるサブリース会社の実態 

2.5つのセールストークがあれば、詐欺を疑え 

悪徳業者のセールストークの代表的なものが、

  1. 元手なしでもOK
  2. 毎月プラス収支を維持できる
  3. 空室リスクを補填
  4. 税金対策(節税)になる
  5. 年金がわりになる

です。

こんな5つのセールストークがあるということは、

どうにかして、投資物件を売ろうという魂胆があるということです。

1つでもあれば、詐欺的商法であると疑うべきです。

1つあれば、他の項目についても説明を求めれば、同じ説明をするはずです。

悪徳業者のセールストークについて、詳しくは、こちらの記事を参考にしてください。

警察官でも騙されるセールストークなんです。

3.表面利回りに騙される(粗利益)利益率が高いと見せかけられる 

収益プランの計算表を示すはずですが、この計算が、ずさんかつ甘い

そのあたりの家賃相場などは、スーモやアットホームなど、web上で簡単に調べることができます

また、経費の計算も、しっかりとしなければなりません。

主な諸経費の例
  • 契約時手数料
  • 固定資産税
  • 火災保険料
  • 管理委託費用
  • 客付け時の仲介手数料・広告宣伝費
  • 入れ替え時の改装費用
  • 将来の修繕費用

こういった経費を盛り込んで計算しないと、本当に毎月利益が見込めるかどうかはわかりません。

是非、シビアに計算してください。

ほとんどのケースは、マイナス収支に転じることになります。

4.物件の市場調査をする 

見込み家賃の相場をweb上で調べるのと並行して、近くのマンションが、いくらで売買されているのかを調査しましょう。

  • 物件の場所
  • 間取り
  • 専有面積など

から、ある程度の相場を知ることが大切です。

近くの、別の不動産屋さんに、

  • 「この物件は安いですか?高いですか?」

と聞いてみるのも、ひとつの手です。きっと「高い」と答えてくれます

これらが分からないうちは、不動産投資はするべき時期ではありません。

スポンサーリンク

騙されない対策3ステップ 

  1. 知識を得る
  2. 物件の市場調査をする
  3. まずは中古不動産投資で経験を積む

1.知識を得る 

勉強をして知識を得ることが、騙されないための最大の防御です。

手っ取り早く知識を得るには、本を読むことです。

本は、著者が体験・経験・蓄積したノウハウの結晶であり宝です。

とは言え、難しい本を読まなくても良いんです。

自分で「面白そう」と思う本を読めば、知識を得ることができます。

中には、偏りのある本もあるので、1冊だけで満足せず、複数の本を読むことが大切です。

でも「選べないよ~」と言う方は、これらの本を読んでみてください。

初心者向けの分かりやすい本をチョイスしてみました。

これらの本でしたら、結構な知識を得ることができます。

不動産投資をする、しないに関わらず、本を読んでみることは、すごく勉強になります。

2.物件の市場調査をする~相場を知る

物件の不動産価値~相場を知ることが大切です。

極端に言うと、不動産屋さんが変な会社でも、相場より安く買えるのであれば、損はしません

相場を知らずに高く売りつけられることが多いんです。

相場の感覚は、短期間で勉強して身につくものではありませんが、ある程度の基準となる価格は、調べればすぐにわかります。

web上で、

  • スーモ
  • アットホーム
  • ホームズ

などのサイトがたくさんあります。

  • その辺りの賃貸マンションが、いくらで貸しに出されているのか
  • その辺りの新築マンションが、いくらで売りに出されているのか

の両方を調べる必要があります。

悪徳業者は、

  • 想定されている家賃収入と比較して、賃貸マンションの家賃相場が低い
  • 販売価格から考えて、新築マンションの価格相場が低い

ことが、良く分かります。

3.まずは中古不動産投資で経験を積む 

知識も経験もない公務員・会社員が、不動産投資をすると、失敗します。

成功している人は、中古不動産投資で経験を積んでいます

まずは、中古戸建て住宅や、中古マンションから始めてみるということです。

投資額が多額なので、失敗すると笑いでは済みません。

人生設計が大きく変わることになります。

不動産屋さんや銀行の言葉を鵜呑みにせず、自分の知識で判断できるまでは、投資するべきではありません。

スポンサーリンク

まとめ

★詐欺的だと見破るコツ4ステップ 
 1.まず「ワンルームマンション投資」は90%以上が詐欺的だと思え 
 2.5つのセールストークがあれば、詐欺を疑え 
 3.表面利回りに騙される(粗利益)利益率が高いと見せかけられる 
 4.物件の市場調査をする 
★騙されない対策3ステップ 
 1.知識を得る 
 2.物件の市場調査をする(相場を知る)
 3.まずは中古不動産投資で経験を積む

コメント