悪徳ワンルームマンション投資詐欺!元刑事が見破るコツを本音解説

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ももこ刑事
ももこ刑事
  • 『新築ワンルームマンション投資』について、勉強しました。
  • 損だと良くわかりましたので、すぐに売却しました。
もーやん
もーやん
  • 少し、損をしたけども、傷が浅いうちに気が付いて良かったよ。
  • 不動産投資をするなら、勉強してからにしよう!
ももこ刑事
ももこ刑事
  • はい。いろいろと勉強中です。
  • 『新築ワンルームマンション投資』が不動産シロウトに対する騙しの手口なのは良くわかりました。
  • でも、その話が『詐欺まがいかどうか』を見破るポイントって、ありますか?
もーやん
もーやん
  • 『新築ワンルームマンション投資』は、ほぼすべてが儲けにならない
    というのが答えだね。
  • でも、その他にも見破るコツがあるので、覚えておくと良いよ。

新築ワンルームマンション投資は、圧倒的に、得する場合より損する場合が多いんです。

刑法上の「詐欺罪」には該当しなくても、「詐欺まがいのお誘い」のケースがあります。

悪徳な不動産業者が、刑法上の詐欺罪を構成しないように、巧みに仕掛けているからです。

そんな「詐欺的」な悪徳業者を見破るコツについて、説明します。

もーやん
もーやん

こんにちは!もーやんmowyanです。
警察官在職30年以上の元刑事です。
もーやんプロフィールはこちら

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詐欺的な悪徳業者を見破るコツ4選

  1. 「新築ワンルームマンション投資」は90%以上が詐欺的だと思え
  2. 5つのセールストークがあれば、詐欺を疑え
  3. 表面利回りに騙される(粗利益)利益率が高いと見せかけられる
  4. 物件の市場調査をする

1.「新築ワンルームマンション投資」は90%以上が詐欺的だと思え 

不動産屋さんは「不動産を安く仕入れて高く売る」という商売です。

物件価格に上乗せして売るのが当たり前です。

 

不動産投資の中で

  1. 1棟ハイツ・マンション投資
  2. 一戸建て住宅投資
  3. ワンルームマンション投資

のうち、不動産投資家が、実際に収益を上げているのは、1と2です。

ワンルームマンション投資は、不動産投資家でも収益を上げるのは困難だと言われています。

つまり、新築ワンルームマンション投資は、プロが手を出さないということです。

 

「1棟を建設して、区分ごとに売却する」という構造上、家賃収入が見込めるほど、安く売ることは極めて困難です。

つまり、シロウトが「ワンルームマンション投資」で、収益を出す(儲ける)のは不可能と思ってください。

2.5つのセールストークがあれば、詐欺を疑え 

悪徳業者のセールストークの代表的なものが、

  1. 元手なしでもOK
  2. 毎月プラス収支を維持できる
  3. 空室リスクを補填
  4. 税金対策(節税)になる
  5. 年金がわりになる

です。

こんな5つのセールストークがあるということは、

どうにかして、投資物件を売ろうという魂胆があるということです。

 

1つでもあれば、詐欺的商法であると疑うべきです。

1つあれば、他の項目についても説明を求めれば、同じ説明をするはずです。

悪徳業者のセールストークについて、詳しくは、こちらの記事を参考にしてください。

警察官でも騙されるセールストークなんです。

3.表面利回りに騙される(粗利益)利益率が高いと見せかけられる 

収益プランの計算表を示すはずですが、この計算が、ずさんかつ甘い

そのあたりの家賃相場などは、スーモやアットホームなど、web上で簡単に調べることができます

また、経費の計算も、しっかりとしなければなりません。

主な諸経費の例
  • 契約時手数料
  • 固定資産税
  • 火災保険料
  • 管理委託費用
  • 客付け時の仲介手数料・広告宣伝費
  • 入れ替え時の改装費用
  • 将来の修繕費用

こういった経費を盛り込んで計算しないと、本当に毎月利益が見込めるかどうかはわかりません。

是非、シビアに計算してください。

ほとんどのケースは、マイナス収支に転じることになります。

4.物件の市場調査をする 

見込み家賃の相場をweb上で調べるのと並行して、近くのマンションが、いくらで売買されているのかを調査しましょう。

  • 物件の場所
  • 間取り
  • 専有面積など

から、ある程度の相場を知ることが大切です。

 

近くの、別の不動産屋さんに、

  • 「この物件は安いですか?高いですか?」

と聞いてみるのも、ひとつの手です。きっと「高い」と答えてくれます

これらが分からないうちは、不動産投資はするべき時期ではありません。

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騙されない対策3ステップ 

  1. 知識を得る
  2. 物件の市場調査をする
  3. まずは中古不動産投資で経験を積む

1.知識を得る 

勉強をして知識を得ることが、騙されないための最大の防御です。

手っ取り早く知識を得るには、本を読むことです。

本は、著者が体験・経験・蓄積したノウハウの結晶であり宝です。

とは言え、難しい本を読まなくても良いんです。

 

自分で「面白そう」と思う本を読めば、知識を得ることができます。

中には、偏りのある本もあるので、1冊だけで満足せず、複数の本を読むことが大切です。

でも「選べないよ~」と言う方、

僕がはじめに読んだ中で、わかりやすい本はこちらです。

 

 

これらの本でしたら、結構な知識を得ることができます。

不動産投資をする、しないに関わらず、本を読んでみることは、すごく勉強になります。

2.物件の市場調査をする~相場を知る

物件の不動産価値~相場を知ることが大切です。

極端に言うと、不動産屋さんが変な会社でも、相場より安く買えるのであれば、損はしません

相場を知らずに高く売りつけられることが多いんです。

相場の感覚は、短期間で勉強して身につくものではありませんが、ある程度の基準となる価格は、調べればすぐにわかります。

web上で、

  • スーモ
  • アットホーム
  • ホームズ

などのサイトがたくさんあります。

  • その辺りの賃貸マンションが、いくらで貸しに出されているのか
  • その辺りの新築マンションが、いくらで売りに出されているのか

の両方を調べる必要があります。

悪徳業者は、

  • 想定されている家賃収入と比較して、賃貸マンションの家賃相場が低い
  • 販売価格から考えて、新築マンションの価格相場が低い

ことが、良く分かります。

3.まずは中古不動産投資で経験を積む 

知識も経験もない公務員・会社員が、不動産投資をすると、失敗します。

成功している人は、中古不動産投資で経験を積んでいます

まずは、中古戸建て住宅や、中古マンションから始めてみるということです。

投資額が多額なので、失敗すると笑いでは済みません。

人生設計が大きく変わることになります。

不動産屋さんや銀行の言葉を鵜呑みにせず、自分の知識で判断できるまでは、投資するべきではありません。

すでに買ってしまったあなたへ・・・対処法

この記事を読む前に、すでに買ってしまったあなた。

早く眼を覚ますことが大切です。

 

なぜ早く売却した方がいいのか?

投資用の新築ワンルームマンション1室を買ってしまった人は、早く売却しないと、どんどん損が膨らみます。

早く売却した方が良い理由とは?
  1. 年々、マンションの価値が下がって売却できなくなる
    築年数が経てば、不動産価格は下がるのが常識です。築40年など古いと誰も買わなくなり売却できなくなります。
    損をしてでも今、売却するべきです。損が出るのは覚悟しましょう。
  2. 改築費用がどんどんかさむようになる
    古くなれば改築費用も高く必要になり、頻繁に請求が届くようになります。
  3. 高い金利のローンで利子を払わされている
    住宅ローン金利に比べ、毎月高い利子を支払っています。損をしてまで高いローンを組むのは本末転倒です。
  4. 所得税の不正請求をしてしまっている可能性が高い
    確定申告を不動者屋さんまかせにしている人は、不正請求(立派な詐欺)をしている可能性が高いです。なぜ不動産屋さんが、確定申告まで面倒をみてくれるのかを考えましょう。
    最後に印鑑を押しているのはあなた! 
    不動産屋さんは詐欺罪は成立しませんが、あなたは懲戒処分です。

最善の対処法

あなたの物件は、本当はどれくらいの価値があるのか?

今いくらで売れるのか?

まずは現状認識から進めましょう

査定したからと言って、すぐ売却とはなりません。

 

不動産一括査定サービス「マンションナビ」が便利です。

無料一括査定で不動産会社を最大9社比較

\とにかく今の価値を知るのが第一歩!/

 

9社に見積もりを出すと、あたたのマンションの相場客観的にわかります。

次に、そのうちの2~3の不動産屋さんに、買った当時の相場価格を参考に聞いてください。

買った値段より数100万円くらい安いでしょう。

ひどいケースだと、相場が900万円の物件を1,300万円で購入しているケースもありました。

つまり上乗せされています。

だまされたことに早く気付いて、早く売却するのがベターです。

もーやん
もーやん
  • 最後まで読んでいただいてありがとうございました。
  • 『参考になった!』のひと言など、いつもコメントをありがとうございます!
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