公務員の不動産投資は築古戸建てを選ぶべき理由【警察官大家の副業】

不動産業界は、昔から騙し騙されることが多い業界です。

メリットやデメリットを理解しないまま、大きなローンを組むと、火傷やけどをします。

でも、しっかり勉強すれば、大丈夫です！

すでに新築ワンルームマンション投資に手を出してしまった人は、スグに売却をすべきです。

新築ワンルームマンション投資は、今後も利益は出ません。騙されています。

早めに、複数の別業者から不動産の価値の見積りを取って、現状把握しましょう。

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築古ｖｓ新築の比較

まずは、築古と新築を比較し、築古を選ぶべき理由について解説します。

家賃収入(インカムゲイン)の利益率で比較

利回りとは

利回りとは、投入資金（不動産の購入資金）に対する年間家賃収入の利益率のことを言います。

利回りについて詳しくは、こちらの記事をご覧ください

家賃収入の利益率比較 → 新築 VS 築古 利回り勝負

新築戸建て物件を3000万円で購入し、月11万円の家賃収入を得た場合
11万×12÷3000万×100＝４．４％
利回りは４．４％です

築古戸建て物件を1000円で購入し、月65,000円の家賃収入を得た場合
6.5万×12÷1000万×100＝７．８％
利回りは７．８％です

【まとめ】家賃収入の利益率

新築→3000万の元手で、年132万の家賃収入

築古→1000万の元手で、年78万の家賃収入

もし手元に3000万あるなら、1000万の築古を3軒購入し、家賃月6.5万×３＝19.5万を得る方が、効率が良いですよね！

これが、築古の方が利益率が高いという意味です！

物件価値の下落幅による比較

建物は、築年数が古くなるにつれて、価値が下がります。

価値が下がれば、売却による損失は大きくなるので、下落を押さえたいところです。

築古と新築！下落幅はどれくらい違うのか比較してみます。

【前提】土地価格は下落しない

前提として、土地は、古くなっても価値は下がりません。

もちろん景気動向などにより土地価格の相場は上昇も下落もします。

しかし建物のように「下落するのが当然」ということはなく、基本的に土地の価値はあまり変わりません。

新築物件の不動産価値の推移

では、土地付き家屋の価格推移を見てみます。

新築なら、築15年も経つと、価値がかなり下がります。

3000万で買った土地付き家屋なら、1500万になったりします。

• 3000万円の土地付き新築家屋を購入
• 建物2200万円の価値は、15年後700万円になる
• 15年後の売値は、土地込みで1500万円

築古物件の不動産価値の推移

でも、元々築古の築30年以上の物件なら、ほとんど価値が下がりません。

1000万で買った土地付き家屋なら、800万で売却できることも多いんです。

• 1000万円で土地付き築古家屋を購入
• 建物200万円の価値は、15年後0円になる
• 15年後の売値は、土地込みで800万円

【まとめ】物件価値の下落幅比較

• 新築物件や、築浅物件は、建物価格の下落が避けられず利益率が低くなる。
• 築古物件は、建物価格の下落が小さく、利益率が高くなる

戸建て VS 集合住宅(アパマン)の比較

築古ｖｓ新築は、築古を選ぶべきだと分かりました。

次に、戸建てｖｓ集合住宅(アパマン)で比較してみます。

集合住宅(アパマン)の投資は更に2形態があります。

• 1棟所有(建物所有)
  例えば1棟8室の建物と土地を所有し、部屋ごとに賃貸契約を結んで家賃収入を得る形
• 1室所有(区分所有)
  例えば20室ある建物のうち、1室のみを区分所有して、1室の賃貸契約を結んで家賃収入を得る形

集合住宅の1棟所有は初期投資が高額になる

建物1棟すべてを所有する訳ですから、初期投資は高額になります。

逆に、戸建ては比較的低額から始められる。

だから1棟所有は、戸建て投資で経験を詰んでから、チャレンジすることをおススメします。

集合住宅の区分所有(1室所有)は出口戦略が困難

区分所有は、古くなれば売却できず、処分に困ります。

あなたの街にも、廃墟はいきょ化したアパマン（築40年超で半数以上が空室）があるのでは？

• 集合住宅は、入居者ゼロにならないと、建て替えができない
• リフォームや建て替えも、全室の意見がまとまらず、話が進まない

そんな事情から、売りに出しても買い手が付かず、二束三文になるんです。

戸建てなら、土地として販売できるので、出口戦略が立てやすいんです。

戸建てのデメリット

戸建ての良い面ばかり書きましたが、もちろんデメリットもあります。

投資用の戸建て物件が少ない

収益用の物件が少なく、探しても巡り合いづらいので、根気よく探す必要があります。

投資としてスピードアップが困難

1軒ずつ「家探し（購入）→客付け（賃貸契約）」するので、スピードアップできない。

不動産事業としてスピード感をもって拡大するには、やはり集合住宅１棟所有が有利。

投資対象の種類によるメリット・デメリットまとめ

新築ワンルームマンション投資

新築ワンルームマンション投資は、利益が出ません。

あなたは気付いているはず。騙されていることをご自分で認めましょう。

　

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築年数による分類

• 新築・築浅物件
  30年以上にわたり長期的な経営ができるが、初期投資が多額になる
• 築古物件
  建物が使用できる期間内での経営になるが、初期投資が低額なので、初心者・副業向け

物件による分類

• 集合住宅の区分所有（アパマンの１室所有）
  築古になった最後は資産価値が無くなるので、最終処分が難しい。利益率も低く、おすすめできない。
• 集合住宅の１棟所有
  1棟で数世帯からの家賃収入が見込まれることから、利益率は高くなるが、初期の投資資金が高額になるので、経験を積んでからチャレンジすべき物件
• 戸建て物件
  建物が築古になっても土地としての資産価値が残るので、売却しやすい。
  初期の投資資金が比較的低額（と言っても数百万は必要）から始められる。
  公務員の副業などでも成功事例が多い。

　

結論はおわかりいただけましたか？

築古戸建て投資を始めてみましょう！