初めての副業は築古物件の不動産投資を狙え【比較】新築vsボロ戸建

副業として不動産投資を始めてみたいけれど、新築と築古物件のどちらが良いのか悩んでいませんか？

新築物件の魅力は高い家賃設定ですが、実際の利回りや長期的な収益性を考えると、築古物件が有利な場合が多いです。

この記事では、新築物件と築古物件について、利回りや売買益を比較して明らかにします。

また初心者にも手軽に始められる不動産クラウドファンディングについても解説し、幅広い選択肢を提供します。

さあ、あなたも不動産投資の魅力を感じ、安定した副収入を手に入れる一歩を踏み出しましょう。

1軒目を購入するまでの具体的な4ステップはもーやんの成功例をご覧ください。

不動産投資の基礎から知りたい方はこちら。

家賃収入(インカムゲイン)による比較：副業大家目線の新築vs築古物件

新築と築古で、家賃収入はどれくらい違うのでしょうか？

結論は、築古の方が、利回りが良いんです。

新築の方が家賃は高く設定できますが、利回り（利益率）としてわかりやすく計算してみます。

利回り（利益率）とは

家賃収入を説明する前に「利回り」（利益率）について簡単に説明させてください。

利回りとは、投入資金（不動産の購入資金）に対する年間家賃収入の利益率です。

利回り(％) ＝ 年間家賃収入÷投入資金×100

例えば、年間家賃収入が100万円で、購入価格が1000万円の場合、利回りは10％です。

利回りについて詳しく知りたい方はこちら

利回り比較：新築vs築古物件

下の条件で不動産投資をした場合の利回り(利益率)について計算してみます。

計算式

築古戸建物件

• (月7万×12ヵ月)÷1,000万×100＝8.4％
• 利回りは８．４％

新築戸建物件

• (月11万×12ヵ月)÷3,000万×100＝4.4％
• 利回りは４．４％

【結論】利回り比較

	築古物件 1戸	新築物件 1戸	築古物件 3戸
元手 (物件購入価格)	1,000万	3,000万	3,000万
家賃収入 (月)	7万	11万	21万
家賃収入 (年)	84万	132万	252万
利回り	8.4%	4.4%	8.4%

結論を見れば一目瞭然！

同じ3,000万円の元手で、手にする家賃収入はこれだけ違います。

利回りは、築古の方がダンゼン高いんです。

売却益(キャピタルゲイン)による比較：副業大家目線の新築vs築古物件

家賃収入とは別に、土地建物を最終的に売却したときの売買益（損）について、新築と築古で比較します。

結論は、築古の方が値崩れしないので有利なんです。

土地価格は大きく変動しない

建物の価値は、古くなると下落するのが普通ですが、土地の価値は変わりません。

もちろん景気動向などにより、その相場は上昇・下落を繰り返しますが、基本的な土地価格は大きく変動しないと言えます。

グラフを見ればわかるように、昭和終盤のバブル期のような時期は別として、土地価格は長い目で見ると大きく変わりません。

建物価格は確実に下落する

一方で建物価格は、通常は購入直後から築年数によって下落します。

例えば3,000万円の木造建物は、20年後には1,000万円、40年後には300万円と言った具合に、価値が下がり続けるのが通常です。

価値が下がれば、売却による損失は大きくなります。

【比較】15年後の土地建物の下落幅：新築vs築古物件

築古と新築！下落幅はどれくらい違うのか？

比較した結論から説明します。

【結論】15年後の土地建物の下落幅

	新築	築30年
購入価格合計	4,000万	1,600万
内)家屋分	3,000万	600万
内)土地分	1,000万	1,000万
15年後の売却価格	2,200万	1,200万
内)家屋分	1,200万	200万
内)土地分	1,000万	1,000万
下 落 幅	ー1,800万	ー400万

だから不動産投資としては、新築より築古を選ぶべきと言うことです。

では、それぞれの価格がなぜそうなるのかについて説明します。

新築で購入した物件の15年後の価格

新築で購入した物件は、1日でも誰かが住んだ瞬間、中古物件に変わり、価値は下落します。

大手住宅メーカーの建物は別として、木造住宅なら築15年になると、半値近くまで下落するのが通常です。

築30年の築古物件の15年後の価格

でも、元々築古の築30年以上の物件なら、価値の下落は小さくなります。

1,600万で買った土地付き建物が、1,200万で売却できることも多いです。

結論として、築古物件は新築物件に比べて価格の下落幅が小さいので、副業として不動産投資を行う際には築古物件を選ぶことで、リスクを抑えた投資が可能です。

面倒くさがり屋は不動産投資のクラウドファンディング

ここまで読んで、「そこまで勉強する時間がない」「面倒くさい」と感じた方は、クラウドファンディングという選択肢があります。

クラウドファンディングなら、さほど勉強しなくとも少額から比較的簡単に不動産投資ができます。

不動産投資のクラウドファンディングとは

複数の投資家で集められた資金で、特定の不動産プロジェクトに投資する仕組みです。

集められた資金は、不動産の購入、開発、改修などに使われ、利益が分配されます。

一人一人の出資が少額で済むので、不動産投資の初心者に人気です。

クラウドファンディングのメリット・デメリット

最近、流行しているクラウドファンディング。メリットを見てみましょう。

メリット	デメリット
少額から投資できる 高い利回り(利益)が期待できる ネット上で手軽に始められる 管理が不要 遠方の不動産に投資できる	元本保証がない 中途解約できない 融資が使えない

メリットとして大きいのは、数万円程度からの少額で始められ、管理が不要という点です。

初心者でも手が出しやすいのは嬉しいです。

デメリットは、やはり元本保証がないことです。でも不動産投資をするなら当然です。

ご自分のリスクに見合った投資を行いましょう。

おすすめのクラウドファンディングサイト

クラウドファンディングについて、詳しくはこちらの公式サイトへ

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「新築ワンルームマンション投資」をすでに始めてしまった方はこちら

すでに新築ワンルームマンション投資に手を出してしまった人は、スグに売却をすべきです。

新築ワンルームマンション投資は、今後も利益は出ません。騙されています。早めに、複数の別業者から不動産の価値の見積りを取って、現状を把握しましょう。

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よくある質問：FAQ

僕もーやんの不動産投資 成功例

戸建て不動産投資って、どれくらいの収益があるのか、イメージしづらいと思います。

僕もーやんが築古不動産投資を始めた1軒目の例を簡単に紹介しますので、参考にしてください。

わかりやすくするため、金額はすべて大まかな数字にしています。

結論は、初期費用が758万、年間収益52万円です。（実質利回り6.8％）

初期費用の概算

初期費用は、土地建物の購入価格の他、購入時諸経費と改装費が必要です。

僕もーやんは、DIYで改装したので、改装費はかなり低価格で抑えられています。

支出	額
購入価格	710万
購入時諸経費(登記費用、仲介手数料等)	38万
購入時改装費：壁塗装等DIY	10万
計	758万

年間の必要経費

僕もーやんの場合、年間経費はおおむねこんな感じです。

管理会社に管理を委託する場合は、家賃の約5％が必要になります。

家賃が年66万円なら、管理費用は年3.3万円が必要です。

支出	額
固定資産税等	3万
火災保険料	2万
1年間 計	5万
3年分合計	15万

3年間でかかった臨時の支出

古戸建てなので、どうしても臨時出費が必要です。

給湯器、水道などの修繕費が必要になります。

支出	額
修繕費：給湯器等	25万
計	25万

3年間の家賃収入

家賃収入はこれだけありました。

収入	額
月額	5.5万
年額	66万
3年合計	198万

【結論】3年間の収支

支出	額	収入	額
年間経費：3年分	15万	家賃収入	198万
臨時経費	25万
計	40万	計	198万

初期費用は別として、3年間で、158万円の収益が出ています。

つまり年間平均だと52万円です。

初期費用758万の元手で年間52万円の収益が出ていると言うことです。（実質利回り6.8％）

さぁ！あなたも副収入がある生活をしてみませんか？