ワンルームマンション投資の危険なからくり【刑事が解説】知識不足が命取り

身近な警察官の先輩に「不動産投資で家賃収入を得ている人」って結構いますよね。

比較的規模が小さい「ワンルームマンション投資」なら、初心者でも出来そうだと思いがちです。

でもその裏には、知られざる「危険なからくり」が存在します。

「からくり」は、無知な投資家から利益をむしり取るために、悪徳業者が巧妙に仕組んでいます。

「節税になる」と言われていたのに、実は脱税行為に巻き込まれていることをご存知ですか？

この記事では、刑事の視点から、実際に起こった詐欺的な「からくり」の事例を紹介し、悪徳業者の手口を暴露します。

悪徳業者に引っかからないためには、確かな情報と知識が不可欠です。

この記事を読めば、ワンルームマンション投資に潜むリスクを事前に知り、損失を未然に防ぐことができます。

不動産投資全般について興味がある方は「基礎編」から見ることをお勧めします。

不動産投資の基礎編から見たい方はこちら。

【実例紹介】ワンルームマンション不動産投資の「危険なからくり」

不動産投資で儲ける利益には、大きく分けて「キャピタルゲイン」と「インカムゲイン」の2種類の利益があります。

多くの投資家は、これら2種類の利益を得ることを期待して投資を行いますが、実際にはリスクが伴います。

危険な「からくり」➊：キャピタルゲインで儲ける実例紹介

実際に取り扱った案件の一例ですが、悪徳業者が新築マンションを「今だけの特別価格」として販売しました。

しかし、その特別価格は、実際には市場価格よりも大幅に高額でした。

悪徳業者は、ワンルームマンションの売却価格を吊り上げるという「からくり」で大きな利益を出します。

そのために、無知な投資家を電話攻撃などで探し出す訳です。

具体的には、相場価格1,300万円のワンルームマンションを1,900万円で売っていました。

とは言え、これは不動産業界では当たり前のこと。無知な人が悪いのであって、この時点で業者は600万円の利益が出ます。

上の事例は、詐欺的な手口ですが、刑法の「詐欺罪」で捉えるのは難しいです。

1万円の壺を100万円で売却したのであれば、明らかに詐欺罪を構成する可能性がありますが、1,300万円を1,900万円なら、商取引の範囲内と言われてしまいます。

こうして実際の価値よりも高い価格で物件を売りつけ、無知な投資家に高額なローンを組ませるのですが、相場感がない無知な投資家は、簡単に騙されてしまいます。

危険な「からくり」❷：インカムゲインで儲ける実例紹介

悪徳業者は、インカムゲインでも不正な利益を狙っています。

これも現実の事例ですが、物件の管理料として、51,000円の家賃に対して9,000円を徴収していました。何と家賃の17.6％、年間で108,000円です。

悪徳業者は、ワンルームマンションの管理料を吊り上げるという「からくり」で長い期間、継続的な利益を出します。

管理料の相場は5～8％です。51,000円の5％は2,550円。年間で30,600円です。

無知な投資家から、年間108,000円という大きな利益を上げている事例です。

ワンルームマンション投資が危険な理由

➊無知な投資家向けの商品

新築ワンルームマンション投資が危険な理由の1番は「無知な投資家向けに仕組まれた儲からない商品」だということです。

少しでも知識のある投資家は、そもそも「儲からないこと」が分かっているから手を出しません。

新築ワンルームマンション投資自体が、無知な投資家向けに用意された商品で、少しでも知識のある投資家は見向きもしません。1棟単位で投資する方が良いとわかっています。

❷マイナス収支で経営が維持できると信じる危険

物件の管理費や修繕費は、予想以上にかかります。

なぜ予想以上に経費がかかるのかと言うと、元々極端に少なく見積もられて誤魔化されているからです。

無知な投資家に、経費を少なく見積もることなんて簡単です。

経費が多くかかると利益が圧迫され、毎月のキャッシュフローはマイナス収支になり、毎月お金を払って経営を維持するようになります。

単純に、毎月赤字なのに経営が維持できる訳がないのに、「できる」と信じています。

❸将来は高値で売れると信じる危険

それでも無知な投資家は「将来、高値で売却できる」と信じ込まされて、騙しに気づきません。

マンションが築30年、40年になると、価値が下がることがほとんどです。

古いマンションで、空き部屋ばかりのスラム化した建物を見たことがありませんか？

なのに「将来、家族に残す資産になる」という甘い言葉に騙されてしまいます。

「マイナス収支」なのに危機感を感じない事業経営者はいませんが、無知な投資家は「都合の悪いことは考えない」ようです。

❹「節税」と信じて「脱税」に気付かない危険

悪徳業者は、「毎月の支払い分は税金が返ってくるので、実質は赤字にならない」と説明します。

無知な投資家へのサービスとして、毎年の確定申告書類まで作ってくれます。

源泉聴取などの必要書類を業者に送ると、確定申告書類を送り返してくれて、そこに印鑑を押して税務署に提出すれば、確定申告ができます。

不動産事業で出した赤字分を、本業の公務員給料所得に乗せて、所得税を減税する訳です。

でも、申告書の中身を見ると、無茶苦茶な経費計上で「脱税」をさせられています。

実際に僕の知人は、修正申告でかなりの税金を徴収されました。

悪徳業者が使う危険なセールストークのからくり

悪徳業者は、無知な投資家を騙すために、誤魔化しのセールストークを駆使します。

これらは一見魅力的に聞こえますが、実際には重大なリスクを隠していることが多いです。ここでは、特に注意すべき5つのセールストークを取り上げます。

1．元手なし（頭金なし）で投資ＯＫ→ローンを組まされる

2．毎月プラス収支を維持できる→数字でごまかされている

3．空室リスクを補填します→初めだけ

過去に実際にあったサブリース契約にかかわる詐欺事件を参考にしてください。

大手の地方銀行のスルガ銀行も絡からんでいた事件です。

≫「かぼちゃの馬車」事件にみる詐欺まがいの手口

4．節税（税金対策）になる→節税ではなく脱税をやらされる

5．ローンが終われば将来は資産になる→資産価値はほぼ無くなる

あなたの近所に、半分以上が空室になっている築35年のマンションがありませんか？

それがあなたが買おうとしているマンションの末路です。

詐欺トークについて詳しくはこちらへ。

【刑事が教える】危険なワンルームマンション投資詐欺を見破るコツ

目の前の投資話が詐欺まがいかどうかを見極めるコツは４つ

最終的には「④ 物件の市場調査」が確実な方法ですが、その前に見極めるコツを理解しましょう！

❶「新築ワンルームマンション投資」は99％が詐欺的だと思え　

不動産屋さんは「不動産を安く仕入れて高く売る」という商売です。物件価格に上乗せして売るのが当たり前です。

３つのうち、不動産投資家が、実際に収益を上げているのは、1と2です。ワンルームマンション投資は、不動産投資家でも収益を上げるのは困難だと言われています。

特に、新築ワンルームマンション投資は、プロが手を出さない投資手法です。

「１棟を建設して、区分(部屋)ごとに売却する」という構造上、家賃収入が見込めるほど、安く売ることは極めて困難です。

つまり、シロウトが「ワンルームマンション投資」で、収益を出す（儲ける）のは不可能と思ってください。

❷５つのセールストークがあれば詐欺を疑え　

悪徳詐欺的業者のセールストークの代表的なものが、この５つ。

こんな５つのセールストークがあるということは、どうにかして、投資物件を売ろうという魂胆があるということです。

１つでもあれば、詐欺的商法であると疑うべきです。１つあれば、他の項目についても説明を求めれば、同じ説明をするはずです。

❸表面利回りに騙される（粗利益）利益率が高いと見せかけられる

収益プランの計算表を示すはずですが、この計算が、ずさんで甘いんです。

家賃相場などは、スーモやアットホームなど、web上で簡単に調べることができます。

経費の計算も、しっかりとしなければなりません。

こういった経費を盛り込んで計算しないと、本当に毎月利益が見込めるかどうかはわかりません。

是非、シビアに計算してください。ほとんどのケースは、マイナス収支に転じることになります。

この様な計算が面倒な方は、不動産投資はおやめになるべきです。

利回りについて詳しくはこちらの記事をご覧ください。

❹物件の市場調査をする　

見込み家賃の相場をweb上で調べるのと並行して、近くのマンションが、いくらで売買されているのかを調査しましょう。

• 物件の場所
• 間取り
• 専有面積など

から、ある程度の相場を知ることが大切です。

近くの、別の不動産屋さんに、「この物件は安いですか？高いですか？」と聞いてみるのも、ひとつの手です。きっと「高い」と答えてくれます

　

自分で市場調査をするのが面倒な方は、とりあえず複数見積りを依頼するのが手っ取り早いです。

マンションの市場価値がどれくらいなのか、複数の公平な目で知ることが大切です。

　

査定は複数の業者に依頼するのが基本！一社では相場がわかりません。

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査定をしても、売る必要はありません。まずは査定で現状の認識を。

ワンルームマンション投資を見破る方法はこちらへ。

ワンルーム投資を辞めたい！売りたい！が急増している理由

ワンルームマンション投資を始めたものの、途中で「辞めたい」「売りたい」と感じる人が急増しています。

その理由についてわかりやすく解説します。

キャッシュフローが赤字

ワンルームマンション投資でキャッシュフローが赤字になると、投資を辞めたいと感じるのは当然のことです。

毎月、1万円程度の支払っている人が多いです。

キャッシュフローが赤字になる理由は、家賃収入が予想より低く、管理費や修繕費が予想以上にかかるケースです。

キャッシュフローが悪化した場合、出来る限り早く対応策を検討し、売却を視野に入れることが重要です。

放置しておくと、さらに負債が膨らみ、売却すらできない事態に陥る可能性があります。

将来の資産にならない～負の遺産になりかねない

「将来の資産になる」と期待していたワンルームマンションが、実際には資産価値を維持できないと気付いた方が多くいます。

この場合、投資を辞めたいと感じるのは自然な流れです。物件の価値が下がり続け、それを維持するコストがリターンを上回り、投資としての意味を失っています。

将来の修繕費や管理費の増加が見込まれると、物件が「負の遺産」になりかねません。

結論として、将来の資産価値に不安を感じたら、早めに市場調査を行い、適切な時期に売却することが賢明です。

確定申告が煩雑

確定申告の煩雑さも、ワンルームマンション投資を辞めたい理由の一つです。

税務処理の複雑さや手間がストレスとなり、投資を継続するモチベーションが下がることがあります。

不動産賃貸業は事業経営です。毎年の収支を詳細に計算し、減価償却や経費計上を適切に行う必要があります。

生半可な気持ちでやると、事務量の多さから辞めたくなるのは自然の流れです。

脱税が怖くなった

脱税のリスクを恐れて投資を辞めたいと考える人も少なくありません。

職場での懲戒処分の他、税務調査やペナルティのリスクを知ると、怖くて続けることができません。

脱税が明るみに出た時に失うものの大きさを知ると、ワンルームマンション投資を辞めたいと思うのは当然です。

そう思っても、ズルズルと続けてしまう人も多いですが、脱税で何とかキャッシュフローを保っている方は、一日も早くスッキリしないと後悔します。

ワンルームマンション投資を辞めたい！売りたい！時の対処法

ワンルームマンション投資を辞めたい、または売りたいと考える方は、慎重にステップを踏んで行動することが大切です。まずは物件価値の調査から始めましょう。

よくある質問：FAQ

初心者に手頃なのは「不動産投資クラウドファンディング」

ここまで読んで、「そこまで勉強する時間がない」「面倒くさい」と感じた初心者は、クラウドファンディングという選択肢があります。

クラウドファンディングなら、さほど勉強しなくとも少額から比較的簡単に不動産投資ができます。

不動産投資のクラウドファンディングとは

不動産投資クラファンとは、多くの人々(投資家)から少額ずつ資金を集めて、特定の不動産プロジェクトを運営し、その収益を分配することで、投資家に還元する方法です。

集められた資金は、不動産の購入、開発、改修などに使われ、利益が分配されます。

一人一人の出資が少額で済むので、不動産投資の初心者に人気です。

クラウドファンディングのメリット・デメリット

最近、流行しているクラウドファンディング。メリットを見てみましょう。

メリット	デメリット
少額から投資できる 高い利回り(利益)が期待できる ネット上で手軽に始められる 管理不要で手間いらず 遠方の不動産に投資できる	元本保証がない 流動性が低い 途中解約できない商品が多い 融資が使えない

メリットとして大きいのは、数万円程度からの少額で始められ、管理が不要という点です。

初心者でも手が出しやすいのは嬉しいです。

デメリットは、やはり元本保証がないことです。でも不動産投資をするなら当然です。

ご自分のリスクに見合った投資を行いましょう。

おすすめのクラウドファンディングサイト

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