ワンルームマンション投資の危険なからくり【刑事が解説】知識不足が命取り

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危険なからくり

身近な警察官の先輩に「不動産投資で家賃収入を得ている人」って結構いますよね。

比較的規模が小さい「ワンルームマンション投資」なら、初心者でも出来そうだと思いがちです。

でもその裏には、知られざる「危険なからくり」が存在します。

「からくり」は、無知な投資家から利益をむしり取るために、悪徳業者が巧妙に仕組んでいます

「節税になる」と言われていたのに、実は脱税行為に巻き込まれていることをご存知ですか?

自己紹介させてください!
もーやん

25年超の刑事
3軒の戸建不動産経営を両立する警察官です。

警察官を一生懸命やりながらの不動産投資に興味がありませんか?

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この記事では、刑事の視点から、実際に起こった詐欺的な「からくり」の事例を紹介し、悪徳業者の手口を暴露します。

悪徳業者に引っかからないためには、確かな情報と知識が不可欠です。

この記事を読めば、ワンルームマンション投資に潜むリスクを事前に知り、損失を未然に防ぐことができます。

1軒目を購入するまでの具体的な4ステップはもーやんの成功例をご覧ください。

不動産投資全般について興味がある方は、不動産投資の基礎編から見ることをお勧めします。

目次

【実例紹介】ワンルームマンション不動産投資の「危険なからくり」

誤魔化した価格
悪質業者は価格を誤魔化すのが得意!

不動産投資で儲ける利益には、大きく分けて「キャピタルゲイン」と「インカムゲイン」の2種類の利益があります。

  • キャピタルゲインとは
    物件を安く購入して高く売却することで得られる売買利益
  • インカムゲインとは
    物件を賃貸に出すことで得られる家賃収入から生まれる利益

多くの投資家は、これら2種類の利益を得ることを期待して投資を行いますが、実際にはリスクが伴います。

危険な「からくり」➊:キャピタルゲインで儲ける実例紹介

キャピタルゲインで儲けるからくり

実際に取り扱った案件の一例ですが、悪徳業者が新築マンションを「今だけの特別価格」として販売しました。

しかし、その特別価格は、実際には市場価格よりも大幅に高額でした。

悪徳業者は、ワンルームマンションの売却価格を吊り上げるという「からくり」で大きな利益を出します。

そのために、無知な投資家を電話攻撃などで探し出す訳です。

具体的には、相場価格1,300万円のワンルームマンションを1,900万円で売っていました。

とは言え、これは不動産業界では当たり前のこと。無知な人が悪いのであって、この時点で業者は600万円の利益が出ます。

同僚警察官が購入した事例

  • 1,900万円で5年前に購入したワンルームマンションを、不動産業者複数社に査定依頼。
  • この時、参考に5年前購入当時の相場価格を尋ねると、どの社も1,200~1,300万円と回答。
  • もちろん査定価格(5年後価格)はもっと低い。

※ 何とも悲しい事例です!

上の事例は、詐欺的な手口ですが、刑法の「詐欺罪」で捉えるのは難しいです。

1万円の壺を100万円で売却したのであれば、明らかに詐欺罪を構成する可能性がありますが、1,300万円を1,900万円なら、商取引の範囲内と言われてしまいます。

こうして実際の価値よりも高い価格で物件を売りつけ、無知な投資家に高額なローンを組ませるのですが、相場感がない無知な投資家は、簡単に騙されてしまいます

危険な「からくり」❷:インカムゲインで儲ける実例紹介

悪徳業者は、インカムゲインでも不正な利益を狙っています。

これも現実の事例ですが、物件の管理料として、51,000円の家賃に対して9,000円を徴収していました。何と家賃の17.6%、年間で108,000円です。

悪徳業者は、ワンルームマンションの管理料を吊り上げるという「からくり」で長い期間、継続的な利益を出します。

同僚警察官の事例(物件の管理料)

  • 51,000円の家賃に対して9,000円を支払い。
  • 何と! 管理料が家賃の17.6%?、年間で108,000円。

※ これも悲しい事例です!

管理料の相場は5~8%です。51,000円の5%は2,550円。年間で30,600円です。

無知な投資家から、年間108,000円という大きな利益を上げている事例です。

ワンルームマンション投資が危険な理由

ワンルームマンション投資が危険な理由

無知な投資家向けの商品

無知な不動産投資家向けの商品

新築ワンルームマンション投資が危険な理由の1番は「無知な投資家向けに仕組まれた儲からない商品」だということです。

少しでも知識のある投資家は、そもそも「儲からないこと」が分かっているから手を出しません。

新築ワンルームマンション投資自体が、無知な投資家向けに用意された商品で、少しでも知識のある投資家は見向きもしません。1棟単位で投資する方が良いとわかっています。

マイナス収支で経営が維持できると信じる危険

マイナス収支はダメ!

物件の管理費や修繕費は、予想以上にかかります。

なぜ予想以上に経費がかかるのかと言うと、元々極端に少なく見積もられて誤魔化されているからです。

無知な投資家に、経費を少なく見積もることなんて簡単です。

経費が多くかかると利益が圧迫され、毎月のキャッシュフローはマイナス収支になり、毎月お金を払って経営を維持するようになります。

単純に、毎月赤字なのに経営が維持できる訳がないのに、「できる」と信じています。

将来は高値で売れると信じる危険

価格は下がるものと思え!

それでも無知な投資家は「将来、高値で売却できる」と信じ込まされて、騙しに気づきません。

マンションが築30年、40年になると、価値が下がることがほとんどです。

古いマンションで、空き部屋ばかりのスラム化した建物を見たことがありませんか?

なのに「将来、家族に残す資産になる」という甘い言葉に騙されてしまいます。

「マイナス収支」なのに危機感を感じない事業経営者はいませんが、無知な投資家は「都合の悪いことは考えない」ようです。

「節税」と信じて「脱税」に気付かない危険

節税ではなく脱税になっている

悪徳業者は、「毎月の支払い分は税金が返ってくるので、実質は赤字にならない」と説明します。

無知な投資家へのサービスとして、毎年の確定申告書類まで作ってくれます。

源泉聴取などの必要書類を業者に送ると、確定申告書類を送り返してくれて、そこに印鑑を押して税務署に提出すれば、確定申告ができます。

不動産事業で出した赤字分を、本業の公務員給料所得に乗せて、所得税を減税する訳です。

でも、申告書の中身を見ると、無茶苦茶な経費計上で「脱税」をさせられています

もーやん

故意があれば、詐欺罪に抵触するおそれがあります!

実際に僕の知人は、修正申告でかなりの税金を徴収されました。

悪徳業者が使う危険なセールストークのからくり

詐欺トーク5選

悪徳業者は、無知な投資家を騙すために、誤魔化しのセールストークを駆使します。

これらは一見魅力的に聞こえますが、実際には重大なリスクを隠していることが多いです。ここでは、特に注意すべき5つのセールストークを取り上げます。

1.元手なし(頭金なし)で投資OK→ローンを組まされる

元手なし
悪徳業者

頭金が無くても、銀行ローンを組めますよ。
大手銀行が、この不動産に価値があると判断したから貸してくれるんです。

銀行の本音

不動産収益が上がらなくても、公務員・会社員の給与収入で払っていけるのなら、貸せば儲かる。

不動産価値を評価したのではない。

2.毎月プラス収支を維持できる→数字でごまかされている

プラス収支
悪徳業者

毎月の収支プラン表を見れば、ローン支払いより家賃収入が多いでしょ。
実質支払いはゼロで不動産が手に入ります。

悪徳不動産業者の戦略
  • 毎月の支出の計算は、ローン支払いと管理費だけを計上し、火災保険料・固定資産税・改装費用などが必要となることを説明しない。収支計画はいくらでも誤魔化ごまかせる。
  • 家賃相場は48,000円なのに、55,000円の家賃収入見込みで収支計画を作成すれば、カモ公務員は、すぐ信用する。
  • 建物が古くなればなるほど、家賃が下がるのが当たり前だが、そんな説明はしない。
    (築5年と築20年の家賃が、同じハズがない)

3.空室リスクを補填します→初めだけ

空室リスク補填
悪徳業者

空室になれば、本来は家賃収入がゼロになります。
その対策としてサブリース(家賃補償)契約により、家賃収入がゼロになることはありません。

サブリース会社の本音
  • サブリース契約書に小さく「〇年間のみ」と書いてあるが、そんなところまで説明せず、「ずっと家賃補償する」と思わせておけば良い。
  • ずっと家賃補償ができる訳がない。勝手に信じるヤツが悪い。

過去に実際にあったサブリース契約にかかわる詐欺事件を参考にしてください。

大手の地方銀行のスルガ銀行もからんでいた事件です。

「かぼちゃの馬車」事件にみる詐欺まがいの手口

4.節税(税金対策)になる→節税ではなく脱税をやらされる

節税対策
悪徳業者

毎年40万円ほど支払っている所得税・住民税が半額程度になり、節税効果バツグンです。
毎年の確定申告書類は、当方で準備しますので安心です。

不動産会社の本音
  • マンション自体の資産価値が毎年減る(減価償却)から、事業として損が出るので、公務員として支払うべき税金が減額されるだけなのに、馬鹿だね。
注意!!

悪徳業者は「毎年、確定申告書の書類を作成してあげます」と誘ってきます。

ところがこの書類は、架空の経費を水増しして、不正に還付請求をする書類です。

内容がわからないまま「みんなやってますよ!」と言われて、あなたが印鑑を押して税務署に提出するとどうなりますか?

詐欺罪・有印私文書偽造罪・同行使罪を構成します。

警察官なら、懲戒処分は免れません。

5.ローンが終われば将来は資産になる→資産価値はほぼ無くなる

将来の資産
悪徳業者

ローンが終われば、不動産は資産になります。子どもに資産を残しませんか?
毎月家賃収入が入り、年金がわりになります。

銀行の本音
  • ローンが終わる35年後には、不動産としての価値は「0円」に近く、資産とは呼べない
  • 販売価格は1,000万円のマンションが、35年後は200万円でも売れないことも多い。

あなたの近所に、半分以上が空室になっている築35年のマンションがありませんか?

それがあなたが買おうとしているマンションの末路です。

詐欺トークについて詳しくはこちらへ。

【刑事が教える】危険なワンルームマンション投資詐欺を見破るコツ

ワンルームマンション投資はやめとけ

目の前の投資話が詐欺まがいかどうかを見極めるコツは4つ

最終的には「④ 物件の市場調査」が確実な方法ですが、その前に見極めるコツを理解しましょう!

詐欺的な投資話を見極めるコツ
  • 「新築ワンルームマンション投資」は90%以上が詐欺的だと思え
  •  5つのセールストークがあれば、詐欺を疑え
  • 表面利回りに騙される(粗利益)利益率が高いと見せかけられる
  •  物件の市場調査をする

「新築ワンルームマンション投資」は99%が詐欺的だと思え 

不動産屋さんは「不動産を安く仕入れて高く売る」という商売です。物件価格に上乗せして売るのが当たり前です。

不動産投資の種類
  1. 1棟ハイツ・マンション投資
  2. 一戸建て住宅投資
  3. ワンルームマンション投資

3つのうち、不動産投資家が、実際に収益を上げているのは、1と2です。ワンルームマンション投資は、不動産投資家でも収益を上げるのは困難だと言われています。

特に、新築ワンルームマンション投資は、プロが手を出さない投資手法です。

「1棟を建設して、区分(部屋)ごとに売却する」という構造上、家賃収入が見込めるほど、安く売ることは極めて困難です。

つまり、シロウトが「ワンルームマンション投資」で、収益を出す(儲ける)のは不可能と思ってください。

5つのセールストークがあれば詐欺を疑え 

悪徳詐欺的業者のセールストークの代表的なものが、この5つ。

悪徳業者のセールストーク
  • 元手なしでも投資OK
  • 毎月プラス収支を維持できる
  • 空室リスクを補填する
  • 税金対策(節税)になる
  • 将来は資産(年金がわり)になる

こんな5つのセールストークがあるということは、どうにかして、投資物件を売ろうという魂胆があるということです。

1つでもあれば、詐欺的商法であると疑うべきです。1つあれば、他の項目についても説明を求めれば、同じ説明をするはずです。

表面利回りに騙される(粗利益)利益率が高いと見せかけられる

収益プランの計算表を示すはずですが、この計算が、ずさんで甘いんです。

家賃相場などは、スーモやアットホームなど、web上で簡単に調べることができます

経費の計算も、しっかりとしなければなりません。

主な諸経費の例
  • 契約時手数料
  • 固定資産税
  • 火災保険料
  • 管理委託費用
  • 客付け時の仲介手数料・広告宣伝費
  • 入れ替え時の改装費用
  • 将来の修繕費用
マイナス収支

こういった経費を盛り込んで計算しないと、本当に毎月利益が見込めるかどうかはわかりません。

是非、シビアに計算してください。ほとんどのケースは、マイナス収支に転じることになります。

この様な計算が面倒な方は、不動産投資はおやめになるべきです。

利回りについて詳しくはこちらの記事をご覧ください。

物件の市場調査をする 

市場調査が大切

見込み家賃の相場をweb上で調べるのと並行して、近くのマンションが、いくらで売買されているのかを調査しましょう。

  • 物件の場所
  • 間取り
  • 専有面積など

から、ある程度の相場を知ることが大切です。

近くの、別の不動産屋さんに、「この物件は安いですか?高いですか?」と聞いてみるのも、ひとつの手です。きっと「高い」と答えてくれます

 

自分で市場調査をするのが面倒な方は、とりあえず複数見積りを依頼するのが手っ取り早いです。

マンションの市場価値がどれくらいなのか、複数の公平な目で知ることが大切です。

 

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もーやん

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ワンルームマンション投資を見破る方法はこちらへ。

ワンルーム投資を辞めたい!売りたい!が急増している理由

ワンルームマンション投資を辞めたいと感じる理由

ワンルームマンション投資を始めたものの、途中で「辞めたい」「売りたい」と感じる人が急増しています。

その理由についてわかりやすく解説します。

キャッシュフローが赤字

赤字経営になっている

ワンルームマンション投資でキャッシュフローが赤字になると、投資を辞めたいと感じるのは当然のことです。

毎月、1万円程度の支払っている人が多いです。

キャッシュフローが赤字になる理由は、家賃収入が予想より低く、管理費や修繕費が予想以上にかかるケースです。

キャッシュフローが悪化した場合、出来る限り早く対応策を検討し、売却を視野に入れることが重要です。

放置しておくと、さらに負債が膨らみ、売却すらできない事態に陥る可能性があります。

将来の資産にならない~負の遺産になりかねない

負の遺産

「将来の資産になる」と期待していたワンルームマンションが、実際には資産価値を維持できないと気付いた方が多くいます。

この場合、投資を辞めたいと感じるのは自然な流れです。物件の価値が下がり続け、それを維持するコストがリターンを上回り、投資としての意味を失っています。

将来の修繕費や管理費の増加が見込まれると、物件が「負の遺産」になりかねません

結論として、将来の資産価値に不安を感じたら、早めに市場調査を行い、適切な時期に売却することが賢明です。

確定申告が煩雑

確定申告が面倒くさい

確定申告の煩雑さも、ワンルームマンション投資を辞めたい理由の一つです。

税務処理の複雑さや手間がストレスとなり、投資を継続するモチベーションが下がることがあります。

不動産賃貸業は事業経営です。毎年の収支を詳細に計算し、減価償却や経費計上を適切に行う必要があります。

生半可な気持ちでやると、事務量の多さから辞めたくなるのは自然の流れです。

脱税が怖くなった

脱税が怖くなった

脱税のリスクを恐れて投資を辞めたいと考える人も少なくありません。

職場での懲戒処分の他、税務調査やペナルティのリスクを知ると、怖くて続けることができません。

脱税が明るみに出た時に失うものの大きさを知ると、ワンルームマンション投資を辞めたいと思うのは当然です。

そう思っても、ズルズルと続けてしまう人も多いですが、脱税で何とかキャッシュフローを保っている方は、一日も早くスッキリしないと後悔します。

ワンルームマンション投資を辞めたい!売りたい!時の対処法

ワンルームマンション投資を辞めたい

ワンルームマンション投資を辞めたい、または売りたいと考える方は、慎重にステップを踏んで行動することが大切です。まずは物件価値の調査から始めましょう。

STEP

まずは一括見積で物件価値の調査

まずは見積もり

まずは自分が持っている不動産物件の価値を知るところからスタートです。

もーやん

自分の物件の客観的な価格を知らなければ、話は始まりません!

自分でマンション価格を市場調査をするのは難しいのです。見積り査定を依頼するのが早くて正確です。

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STEP

ローン残高より売却額が安い場合の対処法

売却額が安い

見積りをしてみて、売却額がローン残高より低い場合、その差額をどう埋めるかが問題となります。

でも悪徳業者から買ってしまった場合、このパターンがほとんどです。

こうしたケースは、ローン返済に自己資金の投入せざるを得ません

毎月毎月、赤字を出している訳ですから、どうにか資金を捻出して、売却した方がキズが浅くなります。

慎重に対処法を検討し、返済計画を立てて負担を軽減する最善の策を探りましょう。

STEP

ローン残高より高く売れる場合

高く売却できる場合

売却額がローン残高を上回る場合は、ラッキーです。すぐにでも投資の撤退ができます。

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売却を急がない場合は、売却価格を高く設定できます。不動産業者と適切な戦略を立てて、納得のいく売却が実現できます。

よくある質問:FAQ

よくある質問

悪徳業者を見極めるための具体的な対策はありますか?

悪徳業者を見極めるためには、話の矛盾点を指摘できるほどの知識が必要です。初心者の間は「悪徳業者が使う危険なセールストーク」があるかどうかが、判断基準になります。

初めての不動産投資で注意すべき点は何ですか?

市場調査を怠らないことです。物件の相場感覚を掴んでから購入することを強くおすすめします。そのためには数多くの内見の経験を積むことが大切です。

ワンルームマンション投資で失敗した場合、どう対処すればいいですか?

失敗の損失を最小限に抑えるために、まずは複数見積りで物件の市場価値を再確認することです。ローンの残債よりも売却額が低い場合でも、自己資金を投入してでも早期に売却することが得策です。

ワンルームマンション投資に適した物件を選ぶポイントは何ですか?

新築ワンルームマンション投資は手を出さないことが、何よりのポイントです。

ワンルームマンションの売却時に有利な条件で売るためにはどうすればいいですか?

有利な条件で売却するためには、数多くの不動産業者に査定を依頼して、競争を生み出すことが効果的です。また売却時期を見極めることも重要です。

節税目的での不動産投資は本当に有効ですか?

節税目的での不動産投資には注意が必要です。適切に運用すれば節税効果を得られますが、かなりの知識を得るか、正規の税理士にお金を払って依頼することが必要です。悪徳業者による不正な脱税提案には決して乗るべきではありません。

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もーやん

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もーやん

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もーやん
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刑事25年以上を経験した警察官です。
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