- 持ち家に住宅手当はでないの？
- 持ち家か？賃貸か？
金銭的にどちらがお得ですか？
公務員の住宅手当は、賃貸にしか出ない自治体がほとんどです。
昔は持ち家にも、少しばかりの手当が出ていましたが、改正する自治体が多いです。
この住宅手当の、有り・無しが、
実は、金銭的に、損・得を二分することになるんです。
勝負！
- 持ち家がお得か？
- 賃貸がお得か？
持ち家・賃貸の論争は、結論が出ない！と言われています。
それは、35年など長期間にわたって、比較検討しなければならず、
- 住宅ローンの金利
- 住宅や土地の価格相場
- 家賃の価格相場
など変動による予測ができないからです。
これらの変動がほぼ無いと仮定して計算しても、甲乙つけがたい結果となります。
しかし！
実は公務員に限り、賃貸がお得と言えます！
それは、
住居手当という名の家賃補助が、かなり有利だからです。
一部の大企業も同じですが、この特権を利用しないと損です。
では、どうお得なのか？
具体的な金額を計算して、その比較検証をします。
- こんにちは！もーやんmowyanです。
警察官在職30年以上の元刑事です。 - 2軒の戸建て不動産の大家もやっています。
≫もーやんプロフィール はこちら
実は、もーやんはマイホームを所有し、住宅ローンを組んでいます。
でも、マイホームを買う頃に、こんなお得情報を知っていれば、絶対に賃貸にしていました！
家賃補助の恩恵を受けずに、今も住宅ローンを支払っています😥
😊この記事でわかること
- 公務員は賃貸がお得なことが、具体的な数字でわかる
- 公務員の家賃補助・住宅手当の威大さ・お得さがわかる
- 持ち家のリスク・メリットを理解すると、将来設計がしやすくなる。
だた、マイホームには気持ちの上での幸福感があります。
マイホーム派を否定する記事ではなく、あくまでも
金銭的にどちらがお得かを知るための記事だと割り切って読んで下さい！！
【徹底比較】持ち家・賃貸 35年間で支払う費用
- 持ち家にかかる費用
- 賃貸にかかる費用
それぞれ、35年間でいくら支払うのか、シミュレーションします。
持ち家にかかる費用
持ち家を購入して、住宅ローン35年で返済するとして、35年間で必要な費用を計算します。
住宅購入価格
住宅価格については、都会なのか地方なのかなどの条件によって幅があります。
もーやんの周りの人が最近購入した話を元に、平均的な建売り一戸建て、
3500万円の土地建物を購入した場合の、以降の必要経費などをシミュレーション計算します。
購入諸経費
諸経費とは、印紙税・登記費用・ローン借入費用・不動産取得税・仲介手数料・地盤調査費用などをいいます。
建売り戸建て住宅を購入したとして、おおよその目安として6～7％の諸経費がかかります。
更に注文住宅なら10％以上の諸経費がかかります。
ここでは3500万円の6％として計算します。
購入時の諸経費は210万円となります。
火災保険料
火災保険は一般的な最低限のものに加入すると、
35年一括で、火災保険料 70万円が必要です。
ローンの利息
35年後のローン金利は、誰にも予想できません。
でもそれでは比較検討できないので
金利 1.0%が維持されたものとして計算します。
35年間で支払う利息は650万円です。
固定資産税・都市計画税
戸建て住宅の平均値は年10～12万円ですので
年10万円として計算すると
35年間で支払う固定資産税額は350万円になります。
税金と言えば、警察官にできる節税対策をやっていますか？
ふるさと納税をして節税する方法は、この記事で説明しています。
>>警察官や公務員が ふるさと納税をやらない理由【本当にお得】
iDeCoをして節税する方法は、この記事をご覧ください。
>>iDeCoとは？警察官がやるべきじぶん年金【お得な節税】
修繕費
持ち家の場合は、35年の間に、家が傷んできたら、その都度修繕する必要があります。
例えば、屋根・外壁・ガス給湯器・トイレ・キッチン周り・床・畳・内壁。。。
挙げればきりがありません。
最低限必要な修繕費として
- 外壁・屋根の塗装費用１回分150万円
（2回くらい必要なこともある） - ガス給湯器交換2回分50万円
（3回くらい必要なこともある）
修繕費合計200万円を計算に入れておきます。
【持ち家まとめ】持ち家35年で支払う費用
| 住宅購入価格 | 3500万円 | |
| 購入諸経費 | 210万円 | |
| 火災保険料 | 70万円 | |
| ローン利息 | 650万円 | |
| 固定資産税 | 350万円 | |
| 修繕費 | 200万円 | |
| 支払い合計 | 4980万円 |
持ち家の35年後の資産価値
土地・建物の35年後の資産価値なんてものは、予想できるものではありません。
もーやんの地元で、今現在、築35年の一戸建て住宅の平均的な相場は、ほぼ1000万円を切る状態です。
つまり、4980万円も支払って手に入れた持ち家の資産価値は、1000万円以下というのが現実です。
仮に1000万円でうまく売れたとして、35年で持ち家に支払った金額は、実質3980万円です。
| 支払い合計 | 4980万円 | |
| 35年後に残る資産価値 | 1000万円 | |
| 実質 支払い金額 | 3980万円 |
持ち家(マイホーム)の価格相場
- 実は、すでにマイホームの計画をしているんです。
- 昔からの夢なんです。
- マイホームが夢。。。もーやんもそうでした。
- 自分の家はやっぱり良いです！
でも一つだけ、
絶対にやった方が良いことがあります。
これだけは、先輩の言うことを聞いてください！
それは、相見積りです。
３社以上から、同じ建物がいくらで建つのか？
見積もりをもらうんです。
すると、相場がわかります。
１社だけの見積もり・価格提示で、業者を決める警察官が、ほんとうに多いです。
その場合、必ず値引きはありません。
- 知り合いに、「安くしてもらった」と
信じ込んでしまうことが多いです。
なぜなら、相場価格がわからない客に、値引きする必要はないからです。
ちょっとの手間で、何100万円も得するかも知れません。
必ず、相見積もりは取るようにしよう。
web上で、数社に一括で見積もり依頼し、比較できるので、ぜひやってみて下さい。
今、頼んでいる業者が安ければ、それでいいことです。
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賃貸にかかる費用
では次に、35年間、賃貸住宅に住んで、支払う費用を計算してみます。
家賃
これも場所や広さによって、様々ですが、周りの人（家族世帯）の平均的な家賃は８～９万円っていうところです。
ちょっと贅沢に家賃 月額９万円で計算してみます。
9万円×12ヵ月×35年 ＝ 3780万円
つまり家賃9万円のハイツにかかる35年分の家賃は3780万円です。
契約時初期費用
契約時にのみかかる費用は、こんな感じです。
- 敷金 １ヵ月分 9万円
- 礼金 １ヵ月分 9万円
- 仲介手数料 0.5～１ヵ月分 9万円で計算
- 火災保険料 2年で約1万5千円
契約時初期費用は、合計約29万円が必要になります。
更新時費用
- 更新手数料 2年で約2万円 35年で35万円
※ 地域によって必要ですが、もーやんの地元では不要です。 - 火災保険料は 2年で約1万5千円 35年で約27万円
更新時費用は、合計約62万円が必要です。
【賃貸まとめ】賃貸35年で支払う費用
| 家賃 | 3780万円 | |
| 契約時初期費用 | 29万円 | |
| 更新時費用 | 62万円 | |
| 支払い合計 | 3871万円 |
- 持ち家3980万円
- 賃貸 3871万円
なので、ここまでは引き分けですね！
35年間で受け取る住宅手当の金額
| 支払い合計 | 3871万円 | |
| 受け取る 住居手当の金額 | 1134万円 | |
| 実質 支払い金額 | 2737万円 |
公務員が支給される住居手当は、自治体によって多少の違いはありますが、
月額2万7千円（家賃月額9万円の場合）です。
2万7千円×12ヵ月×35年 ＝ 1134万円
つまり住居手当として受け取る金額は35年でなんと1134万円です。
【比較】住居手当・家賃補助の強み
さて、計算してきた必要な支払い費用について、総合計を比較してみましょう！
持ち家・賃貸の合計比較
実質支払い総額を、純粋に比較してみます！
| 持ち家 | 賃貸 | 差額 | |
|---|---|---|---|
| 支払い合計 | 4980万円 | 3871万円 | |
| 残る資産価値 | 1000万円 | ||
| 受け取る住居手当 | 1134万円 | ||
| 実質支払い総額 | 3980万円 | 2737万円 | 1243万円 |
このように、公務員の住居手当：家賃補助が無ければ、
- 持ち家 VS 賃貸
の戦いは、ほぼ互角と言えますが、住居手当を計算すると、
賃貸が1200万円以上もお得！だと分かります。
35年で1200万円を貯めるとなれば、なかなかキツイですが、これなら貯められそうですね。
気付いていますか？
- 賃貸で必要な費用は高めに計算
- 持ち家で必要な費用は安めに計算
していても、これだけ賃貸の方がお得です！
持ち家のメリット・デメリット（リスク）
持ち家の大きなリスク・メリットについて解説します。
マイホームに潜む３大リスク・デメリット
１．ローン返済できなくなるリスク
銀行の住宅ローン変動金利は、現在、実質1.0％前後です。
しかし30年前の変動金利は店頭表示で8.5%でした。
≫住宅ローン金利の推移 はこちら
つまり今、ローンを組んで30年後の金利は誰にも予測できないし、
30年後に8.5%になっている可能性もあるんです。
3500万円に対して35年間で支払う利息は、
- 金利 1.0%の場合、利息は650万円ですが
- 金利 3.0%の場合、利息は2157万円
- 金利 3.0%の場合、利息は3900万円
昔は、実際にこれぐらい支払ってローンを組んでいたんです。
具体的な返済例で計算してみると、
- 金利 1.0%の場合、月々6万5千円だった支払いが
- 金利 3.0%の場合、月々10万円
- 金利 5.0%の場合、月々14万円
にふくれ上がります。
| 月々 | ボーナス時加算 ２回 | 年間返済額 | |
|---|---|---|---|
| 金利 1.0％ | 6万5千円×12 | 20万円×2 | 118万円 |
| 金利 3.0％ | 10万円×12 | 20万円×2 | 161万円 |
| 金利 5.0% | 14万円×12 | 20万円×2 | 212万円 |
どうですか。支払えますか？
これが、ローン返済できなくなるリスクのひとつです。
２．引っ越しができないリスク
警察官は、転勤が多い職業です。
警察官の住まいについて詳しくは、こちらの記事を参考にしてみて下さい！
≫【警察官の官舎・寮・社宅はイヤ】警察学校卒業後も住まいを選べないのか？
マイホームを所有していると、異動先によっては
- 長距離通勤
- 単身赴任
によって、家族と過ごす時間を搾取されてしまいます。
これが引っ越しできないリスクです。
賃貸でしたら比較的、引っ越しが可能になりますよね。
引越しをするなら、
必ず、複数の業者から相見積もりを取って、相場を知ってください。
３～４社、見積もりを取ればば、だいたい相場がわかります。
警察官は、１社だけですぐ決めてしまい、損をする傾向にあります。
ちょっとの手間で、何万円も安くすむかも知れません。
web上で簡単に、数社に一括で見積もり依頼し、比較できるので、ぜひやってみて下さい。
引越しが成約するまで、入力した個人情報を業者に教えないので、嵐のような営業の電話やメールは来ません！
SUUMO引越し価格ガイド ならカンタン見積もりでSUUMOだけのお得プランもあります。
引っ越しラクっとNAVI も複数の見積もりが揃う比較サイトです。
３．家族の変化に対応できないリスク
マイホームあるあるです。
- 子ども2人に見合う間取りで建てたのに3人目が生まれた
- 親の介護のため同居が必要になった
- 子どもたちが独立し、夫婦2人世帯になった
35年の間には、家族の変化があります。
賃貸だと、柔軟に対応できるのですが、
一旦マイホームを建てると、家族の変化への対応が難しくなります。
これが家族の変化に対応できないリスクです。
持ち家には住宅手当が出ない
これが最大のデメリット
昔は持ち家にも数千円の住宅手当が出ていた時代もありました。
今は０円です。
月に28,000円と０円では、雲泥の差です。
持ち家の３大メリット～ 幸福感がハンパない
１．マイホームの夢が叶う
マイホームと言えば、誰しも一度は夢見るものではないでしょうか。
何と言っても『一国一城の主（あるじ）』ですから、夢を叶えたうれしさは、ハンパないです。
でも、マイホームにこだわりがない人なら、『ず～っと賃貸』が賢い選択です。
生活基盤が安定する
転勤しても、子どもたちの生活基盤を安定させたいという考え方もあります。
子どもの成長過程において、家庭が安定しているというのは大切なことです。
とは言え、賃貸に長く住むことでも『安定』は得られるかも知れません。
独立した子どもの精神的なふるさと
子どもが巣立った後、『自分の部屋が残っている実家』というのは良いものです。
子どもが独立した後、サッサと部屋を片付けられると、帰りたくなくなりますよね。
こういった精神的なふるさとについても、マイホームのメリットと言えますね。
絶対やったらダメ！新築ワンルームマンション投資
新築ワンルームマンション投資は、そのほとんどが詐欺的な投資です！
絶対にだまされてはダメです。
- 元手なしでもＯＫ
- 毎月プラス収支を維持できる
- 空室リスクを補填
- 節税（税金対策）になる
- 将来の資産になる
こんなセールストークを並べて、言葉巧みに誘ってきますが、大損します。
もし新築ワンルームマンションをすでに買ってしまったという人は、すぐに売却を考えた方が良いです。
まずは現状認識から進めましょう。
不動産一括査定サービス「マンションナビ」が便利です。
＼無料！一括査定で最大９社比較！／
新築ワンルームマンション投資について、こちらの記事で、詐欺の手口を詳しく説明しています。
持ち家or賃貸 選ぶのは、あなた！
マイホームのリスクとメリットを理解した上で、金銭的な差を考え、その価値があるかどうか、じっくり検討して、マイホームを購入するかどうかを決めましょう！
もちろん、1000万円以上、損をしてでも、マイホームの幸福感を得たいという方は、マイホームを購入すべきです。
実際にもーやんは、マイホームの幸福感を得てきました。
ただ30年前に戻れるなら、賃貸を選んでいたことでしょう。
それぞれの良い面を知ったうえで、どこに住むのかは、あなた次第です！
警察官の住まいについては、こちらの記事を参考にしてください。
≫警察官は官舎・寮・社宅に住まなきゃダメなのか？