ボロ戸建ての探し方成功例【1軒目購入までの4ステップ】公務員の不動産投資

将来の資産形成について、不安や悩みを抱えていませんか？

ボロ戸建て投資は、適切な準備を行えば、誰でも着実に利益を生み出すことができます。

反面、物件選びに失敗してしまい、後悔するケースもあります。

特に不動産投資初心者や、公務員として忙しい毎日を送っている方にとって、1軒目の初めての購入は大きな壁となることでしょう。

この記事では、公務員として働きながらも不動産投資を成功させた僕もーやんが、リアルな体験をもとに、成功するための4つのステップを解説します。

この記事を読むことで、具体的なボロ戸建ての探し方から、注意すべきポイント、そして実際にどうやってリスクを減らして初めての物件を手に入れたのか、その全てがわかります。

【1軒目購入までの４ステップ】を、順番どおり着実に実行すれば、必ず1軒目の大家さんになれます！

焦ることなく、1年くらいかけて1軒目を購入する気持ちで少しずつステップアップしましょう！

あなたもぜひ、最初の1軒を見つけ、資産形成の第一歩を踏み出してください。

不動産投資全般について興味がある方は、不動産投資の基礎編から見ることをお勧めします。

step❶ボロ戸建ての物件さがし～ネット上での探し方

物件探しで一番重要なのは「毎日 欠かさず」スマホでチェックすることです。

「○○市　戸建て　中古」でググれば、不動産サイトが出てきます。具体的には「SUUMO、アットホーム、ホームズ」などで物件探しをします。

物件さがしで一番重要なこと～毎日欠かさずチェック

物件探しで一番重要なことは「毎日 欠かさず」スマホでチェックすることです。

「必ず毎日」が重要です。

不労所得を得るのですから、そんなに甘くありません。

優良な物件はすぐに売れてしまうので、早い者勝ち。瞬発力が大切です。

逆に長期間ネット上に出ている物件は、魅力が低い物件です。

今現在どんな物件が売りに出されているのか、特定のエリア内の物件は、ほとんど頭に入っていなければ良い物件かどうか見極めることができません。

だから毎日スマホでチェックする必要があるんです。

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ボロ戸建ての具体的な探し方～効率よく探す

ボロ戸建て物件を効率よく見つけるためには、「SUUMO」などの不動産サイトに、検索条件を入力し、ブックマークしておきます。

毎日する作業ですから、ターゲットエリアをしっかりと絞って、好みの条件などを入力しておき、効率よくチェックすることが大切です。

土地価格の計算方法～相場感を養う

築40年以上のボロ戸建ては、建物価格がほとんど０円と思って良いです。つまり販売価格＝（イコール）土地価格です。

ですから内見前のネット検索の時点で、土地価格を細かく調べることで、相場感を養います。

土地価格を調べる方法はいくつかあります。

実勢価格（実際に行われている土地の取引額）は、公示価格の1.1倍、固定資産税路線価は公示価格の7割程度と言われていますので、次の計算式で求められます。

例えば、固定資産税路線価が37,800円で、土地の面積が98.76㎡であれば、

• 37,800÷0.7×1.1×98.76＝5,866,344

で実勢価格は約587万円です。

つまり587万円をベースに、立地条件などから土地価格を査定します。

ネット上に出ている販売価格と、計算上の土地の査定額を比較して、相場感を養うことができます。

step❷内見の予約と事前調査～ボロ戸建て物件の内見までの事前チェック

ネット上で気にいった物件があれば、さっそく不動産屋さんに連絡して内見の予約をします。

予約した内見の日までに、調査をするべきチェックポイントがこちらです。

修繕費用の予測

修繕費用がどれくらいかかるのかは、物件価値を見極める重要なカギ。

物件そのものの価格が安くても、修繕費などが高くなると、投資のリターンに影響を与える可能性があります。

ネット上の写真などの情報から、修繕費用の予測をたてます。

「内壁や床、ふすま」などのリフォームは、比較的安価でできますし、DIYでも難しくはありません。

「水回りの設備」の交換、修理は、数10万円程度の費用が必要となり、DIYは慣れていないと難しいです。

「外壁や屋根」は、費用が100万以上になりますので、僕なら物件の購入を見送ります。ただしその分を値引きしてもらえるなら購入を検討します。

「○○年○月リフォーム済み」などのリフォーム情報は、必ずチェックします。

内見前に、おおよその修繕費用を予測しておき、内見した後のズレを確認することで相場感を養うことに繋がります。

家賃の予測

賃貸料金をいくらで設定するかは、収益を計算する上でとても重要です。

「○○市　戸建て　賃貸」でググって、SUUMOなどの不動産サイト広告で調査します。

同じような条件の物件が「周辺地域で実際にいくらで賃貸されているのか？」という賃貸情勢の調査をします。

ただし広告に出ている物件は「入居されていない物件」であることを理解しておく必要があります。

例えば同じ条件の物件が55,000円で出ているのなら、50,000円で募集しなければ難しいということです。

実際の募集は、不動産屋さんと相談して決めますが、利回り予測には周辺の賃貸情勢調査が欠かせません。

表面利回りの算出

表面利回りの計算は、物件価格をカンタンに査定するための優れた方法です。

利回りとは、投入資金（不動産の購入資金）に対する年間家賃収入の利益率。

利回り(％) ＝ 年間家賃収入÷投入資金×100

例えば、月額家賃が5万円（年間家賃収入60万）で、購入価格が500万円なら、利回りは12％です。

利回り計算～実戦編

慣れないうちは、表面利回りの計算で十分ですが、僕の場合は、当初から修繕予測額と諸経費を入れて利回り計算しておきます。

修繕費用が50万、購入諸経費が50万だとすると、利回りは10％です。

利回り10％や、12％など、どの程度の数字なら利益率が良いのかは一概には言えません。

その地域によって大きく異なりますし、物件の価格帯などによっても変わります。

だからこそ数多くの物件をみて、地域によって「○○％以上は欲しい」という自分なりの基準が必要になります。

利回りを正確に把握することで、投資の成否を見極めやすくなります。

上の例ですと、10％なので、12％以上にするためには購入費用を100万円安くする必要があります。

この場合「あと100万円の値引きをしてくれたら買います」といった値引き交渉をする訳です。

また内見してみて修繕費がプラス50万必要なら、「150万円の値引き」を交渉します。

物件選びの初期段階で、表面利回りの計算を癖づけできれば、投資判断を効率的に行い、相場感が蓄積されます。

利回りの計算法についてはこちらの記事をご覧ください。

step❸内見を繰り返す～ボロ戸建て物件 内見時に見るべき重要ポイント

内見は1度や2度では、見るポイントがわからないまま終わってしまいます。

経験を積み重ねることで「見るべき重要ポイント」がわかってきます。

問題物件の見極め方

ボロ戸建て物件の内見時には、傾きや湿気、シロアリなど、物件にとって致命傷となる箇所は確実に見る必要があります。

このような物件を掴まされると、大きな損害に繋がります。

問題点を徹底的にチェックすることが必要です。

これらの問題が発覚すると修繕費用が大幅に増えるため、投資リスクが高くなります。

チェックの仕方も、内見を重ねるうちにわかってきます。

修繕リフォーム費用のチェック

修繕リフォーム費用は、物件価格に上乗せして考えるべき重要ポイントです。

物件価格そのものと言っても過言ではありません。

修繕費用については、物件の状態や大きさにより様々です。あくまでも参考ですが、おおむねの費用はこんな感じになります。

	業者依頼	DIYの 材料費
屋根の吹き替え	150万	–
屋根の防水修理	10万	2万
外壁塗装	150万	–
浴室総入れ替え	100万	–
浴槽の塗装	10万	1万
給湯器入れ替え	25万	–
壁紙貼り替え(6帖)	10万	1万
クッションフロア貼り替え(6帖)	5万	1万
畳の表替え(6帖)	4万	–
ふすま貼り替え(2枚)	1万	2千

表面的な価格が安くても、修繕費などが高くなると、投資のリターンに影響を与える可能性があります。

物件購入時には、価格設定だけでなく全体のコストを把握し、正確な投資計画を立てることが成功の鍵です。

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法的規制のチェック

入居者目線での周辺環境調査～スーパー、学校、駅、バス停の位置

物件を選ぶ際は、入居者目線で周辺環境をチェックすることを忘れがちです。

良い物件なのに入居者が決まらない場合は、これが落とし穴になることがあります。

例えば、「家族層向けの物件なのに、学校が遠い」などは、入居者が決まりにくいことが多いです。

入居を決める時に決め手となる周辺環境については、入居者目線で必ず歩いてチェックしておかなければなりません。

step❹購入の決断～ボロ戸建て投資物件との出会いの瞬間

step3の内見を繰り返したあなたにとって、「購入の決断」は難しいことではありません。

むしろ、良い物件に出会った瞬間、「購入以外の選択肢は無い」と思えます。

購入の「決断の瞬間」はこんな感じ

step3までをコツコツと真面目に何度も積み重ねれば、相場感が付いてくるはずです。

すると何度か「ガッカリすること」が起きます。

何かしらの問題というのは、「傾き」や「カビ」「事故物件」などです。

この様な「ガッカリを繰り返すこと」が、実は大切なんです。

ある日「この物件は安い！でも何かしら問題があるんだろう！」と思いながら、いつもどおり内見に行きました！

でも内見しても「何の問題も見つからなかった」んです。

妻と顔を見合わせて「何も無いなぁ～」と言い合ったのを覚えています。

もちろんその場ですぐに購入を決断しました。

だって、物件の事前調査は出来ているし、利回り計算も出来ているし、迷う要素が何も無かったので、「決断」と言うより、当然の流れでした。

まさにstep3までを繰り返しやってきた成果でした。

購入の決断ができない理由

決断ができないのは「時期尚早だ！」という証拠です。決断できない理由はこの2つ！

相場感を持っているあなたなら、良い物件に出会えた瞬間、「ビビッ」とくるに違いありません。

価格交渉のテクニック～値引き交渉の実践例

ボロ戸建て投資が成功するか否かは、安く買えるかどうかにかかっています。安く買えれば、その分、利回りが良くなるからです。

だから最後の交渉で、少しでも値引きしてもらい、安く手に入れたいです。

物件ごとに、どんなネタで値引き交渉ができるのかを、あらかじめ頭に入れておくことが大切です。

売り主の状況を把握～売りに出された理由

売り主の状況によって、値引きに応じるかどうかを判断できることがあります。

例えばこんな場合は、値引きしてでも売りたい方が多いです。

反対に、売り出し直後の物件などは、なかなか値引き交渉に応じません。

気にいった物件が売り出し直後であれば、僕も値引き交渉せずに買い付けを入れます。

この様に売り主の情報は、値引き交渉にとってかなり重要です。不動産屋さんから聞き出せるかどうかも、大家として成功する重要な要素です。

「ボロ戸建て投資」が公務員に最適な理由

「ボロ戸建て投資」は副業禁止だと言われている公務員に打ってつけの副業です。

公務員におすすめする理由を説明させてください。

不動産投資は「公務員の副業禁止規程」に違反しない！

公務員が副業を行う際は、副業禁止規程に違反しないことが最も重要です。

不動産投資の場合、原則として「5棟10室の基準」内であれば、届出さえ不要な自治体が多く、この範囲内であれば副業禁止規程に抵触しません。（自治体によって異なります。）

所有して賃貸収入を得るだけなら、労働を伴わないため副業に該当しないケースが多いのです。

つまり公務員は副業禁止でありながら、不動産投資に限っては基準の範囲内であれば許されているということです。

「規則の範囲内で副業をやりたいと考えている公務員」にとって、不動産投資が一番の方法です。

5棟10室基準についてはこちらで説明しています。

公務員としての安定した職業を守りながら、不動産投資で副収入を得ませんか？

不動産の家賃収入は「半不労所得」

不動産の家賃収入は、労働収入ではなく「不労所得」です。ただし物件管理や修繕、入居者対応などがあるため完全な不労所得ではなく「半不労所得」と言えます。

それでも、本業に専念すべき公務員にとって、日常的に労働せずに収入が入るのは魅力的です。

僕も、賃貸開始後に水道漏れのトラブルが発生し、急遽業者に修理を依頼するなど対応をしたことがあります。

そんな対応すら面倒だという方は、家賃の5％程度の管理費を支払うことで不動産業者に管理を任せる方法もあります。

自分で管理したとしても、時間の負担は少なく、月々安定した収入が得られる点は非常に嬉しいです。

初期投資が低額で始めやすい

公務員の副業などリスクを避けたい人にとって、初期投資が低額で済むのは大きなメリットです。

ボロ戸建ては、他の不動産投資と比べて物件価格が低く、数百万円で購入できるケースが多いです。

僕がこれまでに購入したボロ戸建て物件は、400万円～710万円でしたし、もっと低価格の物件もあります。

初期費用を抑えたい方でも、銀行に眠っている手持ち資金で始められる方も多いのではないでしょうか。

このようにボロ戸建て投資は、初期コストが低いことが大きな魅力で、公務員としての安定収入と合わせて考えれば、非常に手堅い投資と言えます。

家賃収入（インカムゲイン）が高利回り

ボロ戸建て投資は、他の不動産投資と比較しても、家賃収入による高い利益率が期待できる投資方法です。

物件購入価格が低いにもかかわらず、リフォーム後などで市場相場に応じた家賃収入が得られるためです。

これは他の投資商品と比較しても非常に高い利回りです。

利回り計算のやり方は、こちらで説明しています。

公務員として本業の収入が安定している中で、このような副収入が得られることは大きな安心感につながります。

ボロ戸建ては大手が狙わない

ボロ戸建て投資は、大規模な不動産業者が手を出しません。

資金力が事業者は、億単位の多額の資金で大きな集合マンションを購入し、一気に入居者を募集する方が効率が良いからです。

大手が参入しないから、競争が少なく、個人が優位に立てる市場なのです。公務員のような個人投資家にとっては大きなチャンスです。

こうした市場特性を活かし、個人が比較的少ないリスクで不動産投資を始められることが、ボロ戸建て投資の魅力です。

ボロ戸建て投資のリスクが克服しやすい

ボロ戸建て投資にはリスクとデメリットが存在しますが、適切な対策を講じることでそれらを克服できます。

ボロ戸建て投資でいちばん起こり得るリスクは、「物件の老朽化による修繕費用」です。

その他、空室リスクは入居者が少ない地域での購入しなければ回避できますし、事故や災害リスクは保険加入により最小化できます。

僕も実際、購入後に修繕費が発生したことがありましたが、ある程度の修繕費は「必要なもの」と想定しておけば問題はありません。

ただし家賃1年分以上の費用がかかるような修繕は、何としても避けなければ、大きな損失となってしまいます。

このリスクを避けるためには、購入前に高額の修繕が発生するかを見極めることが最も重要で、高額の修繕が発生するような物件を購入してはなりません。

リスクを事前に把握し、計画的に対処できる目を養うことが、ボロ戸建て投資に必要な要素です。

新築ワンルームマンション投資は危険！やめとけ！

ワンルームマンション投資のほとんどが、2,500万円の価値しかない物件を3,500万円で買わされているのが現実です。

不動産業界は、平気でこれくらいの利益を乗せてくる業界です。

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よくある質問：FAQ

「不動産投資のクラウドファンディング」という選択肢

ここまで読んで、「そこまで勉強する時間がない」「面倒くさい」と感じた方は、クラウドファンディングという選択肢があります。

クラウドファンディングなら、さほど勉強しなくとも少額から比較的簡単に不動産投資ができます。

不動産投資のクラウドファンディングとは

不動産投資クラファンとは、多くの人々(投資家)から少額ずつ資金を集めて、特定の不動産プロジェクトを運営し、その収益を分配することで、投資家に還元する方法です。

集められた資金は、不動産の購入、開発、改修などに使われ、利益が分配されます。

一人一人の出資が少額で済むので、不動産投資の初心者に人気です。

クラウドファンディングのメリット・デメリット

最近、流行しているクラウドファンディング。メリットを見てみましょう。

メリット	デメリット
少額から投資できる 高い利回り(利益)が期待できる ネット上で手軽に始められる 管理不要で手間いらず 遠方の不動産に投資できる	元本保証がない 流動性が低い 途中解約できない商品が多い 融資が使えない

メリットとして大きいのは、数万円程度からの少額で始められ、管理が不要という点です。

初心者でも手が出しやすいのは嬉しいです。

デメリットは、やはり元本保証がないことです。でも不動産投資をするなら当然です。

ご自分のリスクに見合った投資を行いましょう。

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公務員・警察官も多様性が求められる時代

時代と共に、公務員や警察官として求められる資質が変化しつつあります。

昭和、平成時代は、真面目に言われたことができる人材が良しとされていましたが、これからは個人のスキルがなければ良しとされません。

終身雇用・年功序列の時代は終わった

終身雇用や年功序列の時代は終わり、多様なスキルや経験が求められるようになっています。

公務員の組織が求める人材が変わってきているということです。

副業をする能力のない人材は、敬遠される時代がもうすぐそこに来ています。

終身雇用、年功序列についてはこちら

公務員の昇給も個人のスキルで変わる時代

今までは、年功序列で毎年、昇給していましたが、これからは個人のスキルが物を言う時代になります。

つまり、個人個人のスキルをアップしなければ、公務員であっても昇給しなくなります。

個人のスキルアップのためにも、副業でもやれるスキルを磨く必要があります。

今後の年収が増えない理由はこちら