不動産投資の基礎知識【初心者公務員向け】儲かる仕組みと必要な知識

公務員が退職後に安泰だった時代は終わりました。

ここ最近、年金問題、退職金カット、物価の上昇が注目され、公務員と言えども退職後の生活費に不安を抱いている人も多いのではないでしょうか。

そこに副業ブームが来て、公務員の中にも「副収入を得たい」と考えてる方が増えています。

いえいえ、公務員でも合法的に副収入を得る方法はあります。

公務員が合法的に副収入を得る方法

	副業許可	収入の金額
株式などの 投資信託	許可不要	少ない
不動産投資	一定の範囲内なら許可不要	副収入として充分
出版・講演活動	許可が必要	副収入として十分

投資は、増える額が少しずつなので、「副収入」と言うには物足りないですね。

不動産投資は公務員でもできる数少ない副業です。なぜなら一定の範囲内（5棟10室など）なら許可の必要がないからです。

この記事では、不動産投資が公務員に適している理由や、不動産投資を始めるために必要な基本的な知識などをわかりやすく解説するので、不動産投資の全体像が理解できます。

将来の経済的な不安を軽減したいと考えている方のために、不動産投資は堅実な選択肢です。

この記事を最後まで読めば、不動産投資を始めるための基礎知識を得られます。

まずは知識を得て、少しずつ経験を積むことで不動産投資を成功させ、将来のライフプランの安定を手に入れませんか。

1軒目を購入するまでの具体的な4ステップについてはもーやんの成功例で解説しています。

不動産投資で公務員が稼ぐ仕組み～必要な知識

不動産投資でどうやって稼ぐのか。まずはその仕組みから6項目でザックリと解説します。

1.不動産投資の仕組みの基本

不動産投資は、不動産物件を購入し、入居者に貸して家賃収入を得る投資です。

不動産は、景気の変動に影響されにくく、安定的な事業だと言われています。

不動産投資は、「投資」とは言え「経営」という色が濃く、事業を起こすという覚悟が必要です。

まずは気軽に覗いてみてください。

2.公務員に適している理由

例えば忙しい警察官でも、不動産管理会社に管理を委託すれば、公務員としての仕事に専念しながら副収入を得ることができます。

3.家賃収入と資産価値の上昇

不動産投資は、「家賃収入」と「資産価値の上昇」という2種類の利益が見込めます。

例えば、戸建て不動産を購入し、賃貸に出すと毎月の家賃収入が定期的に得られる一方で、売却時に土地建物の価値が上昇していれば、大きな利益を得られます。

4.但し「建物価値は下落する」と思え！

資産価値が上昇するとは限りません。むしろ建物価値は下がるのが普通です。

資産価値が下落すれば、損をするのは当然です。

家賃収入は定期的に得られたとしても、マンションの老朽化により資産価値が下がると、売却時に大損をすることもあります。

時には売却すらできず「負の遺産」になることもあります。

これが不動産投資が難しい理由で、「新築ワンルームマンション投資が儲からない」のは建物価値が無くなるからです。

5.キャッシュフローの重要性と管理方法

不動産投資で成功するためには、キャッシュフローの管理が重要です。

毎月の利益が出ていて、手元に利益（キャッシュ）が残っている状態を「キャッシュフローがプラスの状態」と言います。

家賃収入と支出のバランスが取れていないと、収益が減少します。

例えば、「管理費や修繕費、ローン返済などの経費を支払うとキャッシュが残らない」状態は、いわゆる赤字経営で、かなり危険な状態です。

6.節税効果

不動産投資には、節税効果と相続対策のメリットもあります。

ただし悪徳不動産業者は、節税を謳ってごみ物件を売るので注意が必要です。

警察官として支払うべき税金が減る状態は、不動産経営が赤字経営であることを意味します。

悪徳業者が提案するのは「節税」ではなく「脱税」です。

一方で、きちんと不動産経営をすると、必要経費はもちろん減価償却費やローン利息を経費として計上できるので、節税対策になります。

不動産投資のクラウドファンディングという選択肢もある

ここまで読んで、「そこまで勉強する時間がない」「面倒くさい」と感じた方は、クラウドファンディングという選択肢があります。

クラウドファンディングなら、さほど勉強しなくとも少額から比較的簡単に不動産投資ができます。

不動産投資のクラウドファンディングとは

不動産投資クラファンとは、多くの人々(投資家)から少額ずつ資金を集めて、特定の不動産プロジェクトを運営し、その収益を分配することで、投資家に還元する方法です。

集められた資金は、不動産の購入、開発、改修などに使われ、利益が分配されます。

一人一人の出資が少額で済むので、不動産投資の初心者に人気です。

クラウドファンディングのメリット・デメリット

最近、流行しているクラウドファンディング。メリットを見てみましょう。

メリット	デメリット
少額から投資できる 高い利回り(利益)が期待できる ネット上で手軽に始められる 管理不要で手間いらず 遠方の不動産に投資できる	元本保証がない 流動性が低い 途中解約できない商品が多い 融資が使えない

メリットとして大きいのは、数万円程度からの少額で始められ、管理が不要という点です。

初心者でも手が出しやすいのは嬉しいです。

デメリットは、やはり元本保証がないことです。でも不動産投資をするなら当然です。

ご自分のリスクに見合った投資を行いましょう。

おすすめのクラウドファンディングサイト

クラウドファンディングについて、詳しくはこちらの公式サイトへ

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不動産投資でいう「利回り」とは？

やはりきちんと不動産投資をしてほしい！

やるなら利回りの正しい知識は欠かせません。

表面利回りと実質利回りの違いを知らないままでいると、収益性を過大評価してしまい、結果として大きな損失を被るリスクが高まります。

利回り計算を敬遠している方向けに、わかりやすく説明します。

利回りの基本的な定義

利回りとは、投入資金（不動産の購入資金）に対する年間家賃収入の利益率です。

利回り(％) ＝ 年間家賃収入÷投入資金×100

例えば、年間家賃収入が100万円で、購入価格が1000万円の場合、利回りは10％です。

利回りの種類

よく使う「利回り」には主に２種類があります。

表面利回りと実質利回りの違い

なぜ表面利回りと実質利回りの2種類があるのでしょうか？

それは、物件さがしの時はとりあえず簡単に計算し、購入の検討に入るとシビアに計算するからです。

利回りの計算式

表面利回り(％) ＝ 年間家賃収入÷購入価格×100

例えば、800万円の土地建物を購入し、家賃収入が月8万円の場合だと、

(8万円×12か月)÷ 800万円 ×100 ＝ 表面利回り12％ です。

実質利回り(％)＝(年間収入－年間諸経費) ÷ (物件購入価格＋購入諸経費)×100

実質利回りは、より正確な収益性を示します。

不動産投資には、固定資産税、管理費、修繕費などの経費が発生するため、これらを差し引いた収益を考慮する必要があるからです。

例えば、年間家賃収入が120万円、経費が20万円の場合、

(120万円 – 20万円) ÷ 1200万円 = 実質利回り8.3％ です。

利回り計算について詳しくはこちらへ

最初は古戸建てを狙うべき理由～不動産投資の物件タイプ

初心者が不動産投資をはじめるなら、築古戸建てを狙うべきです。その理由について説明します。

初期投資が低額

築古戸建ては初期投資が比較的低額なので、初心者向けです。

例えば築古戸建てなら300万～1,000万程度の物件がありますが、新築マンションなら億単位になります。

初期投資が少ないことで、資金が限られている初心者でも不動産投資をスタートしやすくなります。

家賃収入（インカムゲイン）の利益率

一般的に、古戸建ての家賃収入は利益率（利回り）が高く、新築マンションは利益率が低いです。

例えば、600万円で購入した古戸建てを月6万円で貸し出すと、年間で72万円の収入となり、利回りは約12％になります。

新築マンションでは同様の利回りを期待するのは難しいです。

大規模業者が築古戸建てを狙わない理由

築古戸建ては、価格が安く、利益率が高いのに、なぜ大規模業者が狙わないのか？

ズバリ！手間がかかるからです。

一軒一軒、コツコツと物件を増やすのは、手間がかかり人件費がかかるので、大規模な業者は敬遠します。

このスキマを、僕たち個人投資家が狙う訳です。

古戸建てのデメリット

築古戸建てにはいくつかのデメリットがあります。

1棟マンションであれば、1回の物件売買で10室など複数の入所者が募集できますが、戸建ては1回で1軒です。

また、古い物件では屋根や外壁、配管などの修繕が必要となり、その度に対応しなければなりません。

だから大規模な業者は敬遠するんです。

副業の不動産投資家仲間の結論

僕もーやんにも副業不動産投資家仲間がたくさんいます。

皆さん、ほぼ築古戸建て投資から始めた方で、戸建てで経験を積み、中古アパートに手を広げます。

中古アパートの相続がきっかけで不動産投資を始めた方はいますが、稀なケースです。

初心者が築古物件から狙うべき理由はこちら

新築ワンルームマンション投資の危険性～不動産投資の罠

新築・築浅ワンルームマンション投資は、絶対に止めましょう！儲かる可能性は極めて低いです。

新築・築浅ワンルームマンション投資は99％が詐欺的

新築や築浅のワンルームマンション投資は、99％が詐欺的な要素を含んでいます。

利回りが低く、個人投資家が利益を上げるのが難しいケースがほとんどです。

またほとんどの場合が、2,500万円の価値しかない物件を3,500万円で買わされているのが現実です。

不動産業界は、平気でこれくらいの利益を乗せてくる業界です。

5つの営業トークがあれば詐欺を疑え

特定の営業トークがある場合は詐欺を疑うべきです。

これらのトークは投資家を引き込むための誇大広告や誤解を招く情報を含んでいることが多いです。

過剰な利益を約束する場合は、詐欺の可能性が高いです。

詐欺的なトークについてはこちら

表面利回りで騙される仕組み

例えば、3000万円で購入した新築ワンルームマンションの月々の家賃収入が8万円だと、年間収入は96万円になります。

表面利回りは約3.2％ですが、管理費や修繕費、ローンなどの経費を差し引くと実質利回りはさらに低くなります。

手残りはマイナスになることが多いです。

詐欺かどうかは市場調査で判断できる

すでに手残りがマイナスの物件を手にしているのなら、市場価格を見れば、ごみ物件かどうかを客観的に判断できます。

一括で無料査定して、まずは現状認識から始めましょう！

査定は複数の業者に依頼するのが基本！一社では相場がわかりません。

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９社に見積もりを出すと、あなたのマンションの相場が客観的に分かります。

もしゴミ物件だったなら、損をしてでも、できるだけ早く売却した方が得策です。

騙だまされたことに早く気付いて、軌道修正しましょう！

詐欺的な不動産投資を見破るコツはこちら

不動産投資は公務員の副業違反になるのか？

公務員は原則として副業禁止ですが、基準内であったり許可を取れば、副業違反にはなりません。

わかりやすく説明しますね。

地方公務員の副業は法律違反なのか？

地方公務員法には、任命権者の許可を受けなければ、自ら営利企業を営んではならないと定められています。

つまり、許可なく副業をやれば、地方公務員法違反になります。

副業が許可される基準

許可基準については、各自治体の人事委員会規則で決まっています。

ただし各都道府県・市町村によって基準は違いますし、基準が決まっていないところもあります。

徳島県の例

≫徳島県人事委員会規則 によると、次の３つの基準を定めています。

不動産賃貸業の国の基準

国家公務員の不動産賃貸業に関する基準は、人事院規則１４―８で、明確に定められています。

この基準を超えると、『自ら営利企業を営む場合』に該当するため、許可が必要となります。

逆に、戸建て住宅5棟未満、マンション10室未満なら、地方公務員法第38条第1項にいう「自ら営利を目的とする私企業を営み」には該当せず、許可申請が不要です。

公務員の副業許可についてはこちらへ

懲戒処分は受けるのか？

副業が地方公務員法に違反する場合、懲戒処分を受ける可能性があります。

しかし、不動産投資をやっていたというだけで懲戒処分を受けるのは稀です。

一部では、副業を奨励する地方自治体も出てきつつあります。副業容認は日本全体の流れです。

バレない確定申告のやり方はこちら

不動産投資で知っておくべき業界用語

初心者さんのために、業界用語集を用意しました。

僕もーやんもわからない言葉ばかりでしたが、慣れるものですよ。

建物に関する用語

収益に関する用語

公務員の不動産投資【成功体験談】物件探しから購入まで

写真は、実際の物件の写真です。

僕もーやんが2軒目に購入した物件の体験談を簡単に説明します。

まずは物件探し

物件探しのコツは、毎日ケータイで物件をチェックすることです。

初めは、どの物件が良いのか全くわからなくて当然です。

毎日見ることで、だんだんと目が肥えてきます。

探すのは、スーモ・アットホーム・ホームズなどの公式サイトで、情報が欲しい条件を入力しておきます。

良いと思ったら迷わず「内見」に行く

サイト上で「良い！」と思ったら迷わず内見（物件の家の中を見ること）に行きます。

内見に行った数は、そのまま不動産投資家の知識となります。

不動産屋さんに電話して、日程調整をして内見し、わからないことを質問する度に知識が蓄積されます。

初めは見るポイントがわかりませんが、内見の数をこなすうちに、良い物件と良くない物件がわかってきます。

地域の相場感がわかるようになる

「物件探し」と「内見」を繰り返していると、その地域・価格帯の相場が掴めてきます。

こうなれば、あとは良い物件に出会うのを待つだけです。

相場が掴めないうちは、焦らずに物件探しと内見を続けます。

ある日、良い物件に出会う

毎日物件探しをしていると、ある日、サイト上で「良いなぁ～安いなぁ～」と思う物件に出会いました。

相場が掴めていれば「安い」と感じることができます。

安いと思った物件はそれまでも何軒かあり、内見に行って「事故物件」「傾いた物件」などでしたが、その物件に「いわく」はありませんでした。

その場で、「買います」と決断できました。

探しはじめて1年間で30軒ほど内見した頃でした。

今では口座に毎月一定額の振込みがあり、これをチェックするのが楽しみの一つとなっています。

公務員が不動産投資をして自宅を借りるのがベストな選択

公務員は、築古物件を買って人に貸し、自分が住む家は人から借りて家賃補助を貰うのがベストです。

「住むための家」は賃貸・持ち家のどちらがお得か？

結論は、公務員は賃貸住宅を借りて住む方がダンゼンお得です。

その理由は、家賃補助が大きいからです。

都道府県ごとに制度の違いはありますが、例えば月27,000円の家賃補助なら年間324,000円。

35年で1100万円以上の家賃補助が貰えます。

公務員の家賃補助についてはこちら

よくある質問：FAQ

公務員・警察官も副業で多様性が求められる時代

時代と共に、公務員や警察官として求められる資質が変化しつつあります。

昭和、平成時代は、真面目に言われたことができる人材が良しとされていましたが、これからは個人のスキルがなければ良しとされません。

終身雇用・年功序列の時代は終わった

終身雇用や年功序列の時代は終わり、多様なスキルや経験が求められるようになっています。

公務員の組織が求める人材が変わってきているということです。

副業をする能力のない人材は、敬遠される時代がもうすぐそこに来ています。

終身雇用、年功序列についてはこちら

公務員の昇給も個人のスキルで変わる時代

今までは、年功序列で毎年、昇給していましたが、これからは個人のスキルが物を言う時代になります。

つまり、個人個人のスキルをアップしなければ、公務員であっても昇給しなくなります。

個人のスキルアップのためにも、副業でもやれるスキルを磨く必要があります。

今後の年収が増えない理由はこちら